Mathias Nittel
Rechtsanwalt | Fachanwalt für Bank-
und Kapitalmarktrecht

Tel.: 06221-43401-14

Gesicherte Mieteinnahmen sind das A und O jeder Immobilieninvestition. Dies gilt auch für Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, die in der Regel mit einer Laufzeit von mindestens 15 Jahren aufgelegt werden. Die in den Fondsprospekten enthaltenen Prognosen zur Mietentwicklung sind oftmals höchst fragwürdig, wie der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt in einem Urteil festgestellt hat (BGH, Urteil vom 31.05.2010 - II ZR 30/09). Einem Zahnarzt, der sich im Jahr 1999 mit 100.000,00 DM an einem Immobilienfonds beteiligt hatte, erhält von der persönlich haftende Gesellschafterin des Fonds sein investiertes Kapital zurück.

Die im Prospekt prognostizierten Mietsteigerungen "beruhten auf Erfahrungswerten der Vergangenheit", hieß es im Prospekt, der einen kontinuierlichen Anstieg der Mieteinnahmen vorhersagte und so die Rentierlichkeit der Investition begründete. Das Problem war, dass bei den für den Prospekt Verantwortlichen gar keine Erkenntnisse darüber vorlagen, welche Mietzuwächse bei vergleichbaren Objekten unter entsprechenden äußeren Umständen in der Vergangenheit erzielt werden konnten. Für den Heidelberger Fachanwalt für Bank- und Kapitalmakrtrecht Mathias Nittel ist dies eine klare Täuschung der Anleger: „Es wird der Eindruck erweckt, als seien in der Vergangenheit unter vergleichbaren Umständen entsprechende Mietzuwächse erzielt worden.“ Der Anleger wird in dem Glauben gewogen, dass die auf solche vermeintlichen Erfahrungswerte gestützte Prognose zuverlässiger sei, als wenn sie lediglich unter Zugrundelegung verschiedener, für die Entwicklung von Mieten grundsätzlich bedeutsamer Faktoren erstellt worden wäre, so der BGH in den Urteilsgründen. Ein solcher Prospektfehler zieht zwangsläufig eine Schadenersatzpflicht nach sich.

Für Anwalt Nittel ist dies kein Einzelfall. Viele Fondsprospekte enthalten vergleichbare Aussagen zur Mietprognose, ohne die Objekte zu benennen, die als Vergleich herangezogen wurden. Dabei verlangen die Gerichte, dass die Grundlagen von Prognosen in Prospekten benannt werden müssen. „Für Immobilienfonds-Anleger bestehen unter auch unter diesem Aspekt gute Chancen, um Schadenersatzansprüche gegen Prospektverantwortliche, beratende Banken und andere Anlageberater geltend zu machen.“