Mathias Nittel
Rechtsanwalt | Fachanwalt für Bank-
und Kapitalmarktrecht

Tel.: 06221-43401-14

Der Prospekt des Fonds weist in verschiedener Hinsicht Fehler und Auslassungen auf, die grundsätzlich Schadenersatzansprüche gegen die beratende Bank / den Anlageberater sowie Prospektverantwortliche begründen können. Ein Verkaufsprospekt muss, da er häufig die einzige Informationsquelle eines Anlegers darstellt, über sämtliche Umstände, die für die Anlageentscheidung für Bedeutung sind, richtig und vollständig informieren.

Bezüglich folgender Punkte ist dies nach unserer Einschätzung nicht der Fall:

• Im Prospekt wird an verschiedener Stelle auf die vermeintliche Wiederveräußerbarkeit der Beteiligungen geschlossener Immobilienfonds hingewiesen. Entsprechende Hinweise wiederholen sich auch an anderer Stelle. Dabei wird nicht darauf hingewiesen, dass es einen geregelten Zweitmarkt für derartige Beteiligungen nicht gibt und auch eine entsprechende Nachfrage regelmäßig nicht vorhanden ist. Dies hat zur Folge, dass Fondsanteile letztlich unveräußerlich sind, so dass die Bindung des Anlegers und des von ihm angelegten Kapitals bis zum Zeitpunkt der frühstmöglichen Kündigung der Fondsbeteiligung gegeben ist.

• Im Prospekt wird eine Rendite dargestellt, die nach der Methode des internen Zinsfußes ermittelt ist. Diese Renditekennziffer ist mit anderen Kapitalanlagen und den dort zu erzielenden Renditen nicht zu vergleichen. Ein entsprechender Hinweis darauf fehlt, so dass hier eine Irreführung im Hinblick auf die Rendite besteht. Darüber hinaus fehlen Hinweise auf die zur Ermittlung der Rendite verwandte Berechnungsmethode (Formel) und den dabei zugrunde gelegten Wiederanlagezins.

• In Bezug auf beide Anlageobjekte fehlen klare und nachprüfbare Aussagen zur Ortsüblichkeit der Miete, zur Situation auf dem Mietmarkt und eine Entwicklungsprognose.

• Darüber hinaus sind die „weichen Kosten“ bei der Aufstellung der Mittelverwendung nicht gesondert aufgeschlüsselt. Für den Anleger ist daher nicht ersichtlich, welcher Anteil der von ihm zur Verfügung gestellten Gelder werthaltig in die Immobilieninvestition fließt und welcher in sogenannte „weiche Kosten“.

• Die in der Prognoserechnung vorgenommene Rückstellung für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fondsimmobilien reichen zur nachhaltigen Wertsicherung nicht aus. Insbesondere sind Anschlussvermietungsrisiken und die daraus resultierende Kostenbelastung bei einem eventuellen Auslaufen des Mietvertrages für das Objekt in Schwerin nicht berücksichtigt.

„Kickback-Rechtsprechung“

Hinzu kommt, dass nach der aktuellen „kickback-Rechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs der Anlageberater, insbesondere die beratende Bank, aber auch ein die Beratung durchführender Steuerberater darüber hätte aufklären müssen, dass er für die Empfehlung des Fonds eine Provision erhält. Hat er dies unterlassen – was regelmäßig der Fall gewesen sein dürfte -, ist er in vollem Umfang zum Schadenersatz verpflichtet.

Mathias Nittel
Rechtsanwalt | Fachanwalt für Bank-
und Kapitalmarktrecht

Tel.: 06221-43401-14

Der Prospekt des Fonds weist in verschiedener Hinsicht Fehler und Auslassungen auf, die grundsätzlich Schadenersatzansprüche gegen die beratende Bank / den Anlageberater sowie Prospektverantwortliche begründen können. Ein Verkaufsprospekt muss, da er häufig die einzige Informationsquelle eines Anlegers darstellt, über sämtliche Umstände, die für die Anlageentscheidung für Bedeutung sind, richtig und vollständig informieren.

Bezüglich folgender Punkte ist dies nach unserer Einschätzung nicht der Fall:

• Ein Prospekt muss darauf hinweisen, dass die Möglichkeit besteht, dass der Anleger auch nach dem Ausscheiden aus der Gesellschaft für deren bis zu seinem Ausscheiden begründete Verbindlichkeiten haftet, wenn sie innerhalb von fünf Jahren nach der Eintragung des Ausscheidens im Handelsregister fällig sind. Ein entsprechender Hinweis fehlt vorliegend.

• Darüber hinaus muss der Prospekt einen Hinweis darauf enthalten, dass die Veräußerung eines Fondsanteils in Ermangelung eines entsprechenden Marktes nur eingeschränkt möglich ist. Die praktisch fehlender Aussicht, die OHG-Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Konditionen verkaufen zu können, ist ein Umstand, der für die Anlageentscheidung eines durchschnittlichen Anlegers von erheblicher Bedeutung ist. Die Bedingung, zu denen Anleger auch auf langfristig festgelegtes Geld vorzeitig zurückgreifen kann, sind typischer Weise ein wesentliches Element seiner Investitionsentscheidung.

• Dies gilt gerade auch für Anlagen, die der Alterssicherung dienen sollen. Auch in diesen Fällen kann ein vorzeitiges Bedürfnis entstehen, die festgelegten Vermögenswerte liquide zu machen, wie etwa bei Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit, krankheitsbedingten Verlust der Erwerbsfähigkeit oder auch nur eine Änderung der Anlageziele. Die im Prospekt hierzu enthaltenen Ausführungen machen nicht deutlich, dass derartige Fondsanteile faktisch unveräußerlich sind, so dass eine Bindung bis zum frühest möglichen Kündigungstermin laut Gesellschaftsvertrag gegeben ist.

• Ein Prospektmangel liegt vor in Form einer unzureichenden Darstellung der „weichen Kosten“. Die Informationen in einem Prospekt müssen insoweit nicht richtig, sondern auch klar und übersichtlich sein. Für den Anleger ist es von besonderer Bedeutung, dass er unmittelbar und in verständlicher Form einem Prospekt entnehmen kann, in welchem Umfang seine auf die Beteiligung geleisteten Zahlungen nicht in das Anlageobjekt fließen, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwandt werden. Andernfalls fehlt ihm ein wesentlicher Anhaltspunkt für die Bestimmung des materiellen Wertes der Beteiligung in Abgrenzung zu den nicht wertbildenden aber zu vergütenden Nebenleistungen. Vergleich man den vorgesehenen Investitions- und Finanzierungsplan auf Seite 21 des Prospekt und den Investitions- und Finanzierungsplan auf Seite 39 des Prospekts, fällt auf, dass die einzelnen Kostenpositionen in unterschiedlicher Weise zusammengefasst sind und zum Teil auch unterschiedlich bezeichnet werden. Besonders hervorzuheben ist vor dem Hintergrund der einschlägigen BGH-Rechtsprechung, dass die Summe der sogenannten Weichkosten weder als Betrag noch als Prozentsatz des aufzubringenden Eigenkapitals ausgewiesen ist. Der Anteil lässt sich nur umständlich in mehreren Rechengängen ermitteln. Letztlich gelangt man zu dem Ergebnis, dass 34 % des Gesamtaufwandes nicht werthaltig investiert werden und das aufzubringende Eigenkapital inklusive Agio gerade einmal 32 % des Gesamtfinanzierungsvolumens beträgt. Im Ergebnis ist daher festzustellen, dass von dem von den Gesellschaftern aufzubringenden Eigenkapital nichts in eine werthaltige Investition fließt, sondern die Immobilie vollständig fremdfinanziert erworben wird.

• Der Prospekt muss ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt vermitteln, wobei das Erfordernis an Vollständigkeit und Richtigkeit sowohl für tatsächliche Angaben, als auch für Werturteile und Prognosen gilt. Dies bedeutet, dass auch der erzeugte Gesamteindruck im Hinblick auf die Vermögens-, Ertrags- und Liquiditätslage zutreffend sein muss. Vorliegend wurden die Bewirtschaftungskosten mit 13,15 DM pro m² Wohnfläche und 11,50 DM pro m² Gewerbe sowie 110,00 DM im Jahr für den Stellplatz angesetzt. Auf der Grundlage dieser Grundannahmen wurde die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung im Zuge der Prognoseberechnung durchgeführt. Dieser Ansatz der Instandhaltungskosten war kaufmännisch nicht vertretbar. Geht man davon aus, dass die Instandhaltungsaufwendungen den Werterhalt eines Immobilienobjekts sicherstellen sollen, bedingt dies, dass über den Zeitraum der voraussichtlichen Lebensdauer des Objekts der für dessen Errichtung aufgewandte Betrag in Form einer Rücklage angespart wird. Die im Prospekt in Ansatz gebrachten Beträge betragen nach unserer Auffassung gerade einmal 30 % des tatsächlich anzusparenden Rücklagenbetrages. Hintergrund dieser Handhabung ist, dass die Bildung von Rücklagen zu Lasten der Liquidität geht, so dass das Prognoseergebnis durch diese Handhabung geschönt wird.

• Die Ausführungen zu den Mieteinnahmen und deren Entwicklung genügen ebenfalls nicht den im Hinblick auf Vollständigkeit und Richtigkeit zu stellenden Anforderungen. Der Prospekt geht von einer im ersten Vermietungsjahr zu erzielenden Miete von 8,28 DM/m² aus, die dann ab dem zweiten Jahr um jeweils 0,25 DM pro Jahr steigen soll. Der im Prospekt zugrunde gelegte Mietanstieg entspricht dem Rückgang der öffentlichen Aufwendungszuschüsse und soll letztlich eine konstante kalkulatorische Einnahme des Fonds gewährleisten.

• Der Prospekt enthält allerdings keinerlei Informationen darüber, welche Mieten zum Prospektierungszeitpunkt auf dem frei finanzierten Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen erzielt wurden und welchen wohnungswirtschaftlichen Grundeinnahmen den in Ansatz gebrachten Mietsteigerungen zugrunde liegen. Insofern ist für den Leser und Anlageinteressenten nicht zu erkennen, wie sich der Ausgangsmietpreis und die Mietsteigerungen in den Wohnungsmarkt einfügen. Darüber hinaus werden die gesetzten Rahmenbedingungen für Mietsteigerungen in den Prospekten nicht erwähnt, die einer kontinuierlichen Mietsteigerung in Höhe von 0,25 DM/m² im Jahr entgegenstanden. Für den Anleger war demnach nicht zu erkennen, in welchem Marktumfeld und in welchem rechtlichen Umfeld die geplanten und prognostizierten Mietsteigerungen erfolgen sollten. Vielmehr ist den Gesamtumständen zu entnehmen, dass mit der Zugrundelegung einer Mietsteigerung von 0,25 DM/m² und Jahr, was 3 % p.a. entspricht, ausschließlich dem Umstand sinkender öffentlicher Zuwendungen Rechnung getragen werden sollte, um das Prognoseergebnis zu schönen.

"Kickback-Rechtsprechung"

Hinzu kommt, dass nach der aktuellen „kickback-Rechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs der Anlageberater, insbesondere die beratende Bank, aber auch ein die Beratung durchführender Steuerberater darüber hätte aufklären müssen, dass er für die Empfehlung des Fonds eine Provision erhält. Hat er dies unterlassen – was regelmäßig der Fall gewesen sein dürfte -, ist er in vollem Umfang zum Schadenersatz verpflichtet.