Mathias Nittel
Rechtsanwalt | Fachanwalt für Bank-
und Kapitalmarktrecht

Tel.: 06221-43401-14

Für Anleger des Offenen Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value reist die Welle der Hiobsbotschaften nicht ab. Der Anteilswert wurde um minus 11% auf jetzt 36,32 € abermals abgewertet. Am 23. Juli 2009 stand er noch bei 53,74 €. Das ist ein Minus von 32%. An sein Geld kommt der Anleger allerdings dennoch nicht. Der Fonds nimmt seit jetzt fast 2 Jahren keine Anteile mehr zurück. Für die Zukunft sei, wie Fondsexperte Werner Rohmert jüngst in „Der Immobilienbrief“ Nr. 224 schreibt, an eine Öffnung des Fonds wohl kaum noch zu denken.

Für die Anleger, die auf den Rat ihrer Bank oder Sparkasse oder ihrer Anlageberater vertraut und eine Beteiligung an dem Offenen Immobilienfonds gezeichnet haben, stellt sich die Frage, wie sie angesichts der massiven Verluste mit ihrer Beteiligung umgehen. Grundsätzlich sind verschiedene Szenarien denkbar, in denen Anleger von ihren Beratern Schadenersatz wegen fehlerhafter Analgeberatung verlangen können.

Offener Immobilienfonds als sichere Anlage
Offene Immobilienfonds standen in dem Ruf, sichere Anlagen zu sein, die nur eine geringe Kursschwankungsbreite (Volatilität) aufweisen. Sie wurden daher auch Anlegern empfohlen, die keine oder nur geringe Wertschwankungsrisiken eingehen wollten. Dementsprechend heißt es im Prospekt zum Morgan Stanley P2 Value:

„Das Sondervermögen richtet sich an alle Anleger, auch an solche, die mit der Kapitalanlage in Immobilienwerte nicht vertraut sind und die das Sondervermögen als komfortables Sparprodukt in Grundstückswerte nutzen wollen. Erfahrungen mit Immobilienanlagen und Kapitalmarkterfahrung sind nicht erforderlich. Es richtet sich auch an erfahrene Anleger, die ein Produkt mit der von diesem Sondervermögen verfolgten Anlagestrategie suchen. Empfohlen ist ein Anlagehorizont von mindestens fünf Jahren, der Anleger sollte in der Lage sein, leichte vorübergehende Verluste hinzunehmen. Das Sondervermögen verfolgt eine ertragsorientierte Anlagepolitik und eignet sich für jedes Anlageportfolio.“

Dass diese Risikoeinschätzung falsch war, zeigt die von mehrfachen Abwertungen gezeichnete Entwicklung der letzten 2 Jahre. Insofern ist davon auszugehen, dass der Morgan Stanley P2 Value für sicherheitsorientierte Anleger eben gerade nicht geeignet war, so dass eine Beratung, die auf die Sicherheit der Anlage abgestellt hat, fehlerhaft war.


Aussetzung der Anteilsrücknahme
Gerade für Anleger, die ihr Kapital oder Teile davon dringend benötigen, beispielsweise weil sie mit regelmäßigen Verkäufen von Fondsanteilen ihren Lebensunterhalt bestreiten, ist die seit 30. Oktober 2008 bestehende Aussetzung der Anteilsrücknahme teilweise existenzgefährdend. Wenn auf das Risiko, dass der Anleger für einen längeren Zeitraum nicht an sein Geld kommen kann, nicht hingewiesen wurde, stellt dies unter Umständen einen Beratungsfehler dar, der ebenfalls Schadenersatzansprüche gegen den Berater oder die beratende Bank oder Sparkasse nach sich zieht.

Banken, Sparkassen und Berater haben Provisionszahlungen erhalten
Dem Fondsprospekt ist zu entnehmen, dass mit dem Agio Vertriebskosten abgedeckt werden und aus der Verwaltungsvergütung des Fondsmanagements Rückvergütungen an die Vertriebsstellen erfolgen. All dies sind Zahlungen, die an die Banken, Sparkassen oder Berater geflossen sind, die Anlegern zur Zeichnung des Fonds geraten haben. Wurden die Anleger hierüber von den sie beratenden Banken und Sparkassen oder sonstigen Beratern nicht informiert, stellt auch dies eine Beratungspflichtverletzung dar, die einen Schadenersatzanspruch begründet.

Worauf richtet sich der Schadenersatzanspruch?
Anleger, die falsch beraten wurden, können von ihren Beratern (Banken, Sparkassen, sonstige Berater) verlangen, so gestellt zu werden, als hätten sie die Anlage nicht getätigt. Sie erhalten also ihren Anlagebetrag zurück und der Berater bekommt die Anteile am offenen Immobilienfonds.

Mathias Nittel
Rechtsanwalt | Fachanwalt für Bank-
und Kapitalmarktrecht

Tel.: 06221-43401-14

„Wir fahren sichere 6 % p.a. nach Hause. Und unser Geld bleibt täglich verfügbar.“ Mit diesem Slogan warb die Boetzelen AG für ihre Hypothekenanleihen. Banken und Sparkassen sprangen auf und vertrieben das „innovatives Finanzinstrument“. Nun steht die Gesellschaft, die nach einem fehlgeschlagenen Börsengang als Deikon GmbH firmiert kurz vor dem Ruin. Den rund 4.500 Anlegern droht der Verlust ihres als sicher geglaubten Geldes.

Wie das Unternehmen mitteilt, seien die Verhandlungen zur Auflage eines Fonds zur Beschaffung des notwendigen langfristigen Kapitals gescheitert. Nun müssten für eine positive Fortführungsprognose die rund 4.500 Anleihegläubiger und die finanzierenden Banken ein Beitrag zur Restrukturierung des Unternehmens leisten. Von „erheblichen Einschnitten auf der Fremdkapitalseite" ist die Rede. Für den Heidelberger Anlegeranwalt Mathias Nittel ist absehbar, dass es vor allem die Anleger sein werden, die letztlich die Zeche zahlen: „Für die rund 4.500 Privatanleger ist damit zu rechnen, dass von ihnen der Verzicht auf erhebliche Teile ihrer Rückzahlungs- und Zinsansprüche gefordert werden wird.“ Für die Gläubigerversammlung erwartet der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht daher ein heftiges Ringen zwischen den Gläubigerlagern.

„Banken und Sparkassen haben ihren Kunden“, wie Anwalt Nittel aus zahlreichen Gesprächen mit geschädigten Anlegern weiß, „die Anleihen der Boetzelen AG oftmals als sichere Anlage verkauft.“ Daher sieht er auch gute Ansatzpunkte für die Geltendmachung von Schadenersatz. Denn auf die vorhandenen Risiken der Anleihe sei, so Nittel weiter, „in keinem mir bisher bekannt gewordenen Fall zutreffend hingewiesen worden“. Auch eine Vielzahl anderer Beratungsfehler hat er bei seinen Mandanten bisher schon feststellen können: „Darüber, dass Banken und Sparkassen Provisionen für die Platzierung der Anleihen erhalten haben, wurde so gut wie nie gesprochen.“ Dabei sei gerade dies nach der „kickback“-Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Kardinalpflicht in der Anlageberatung, die in der Regel aber nicht beachtet werde. In Fällen wie den in Schieflage geratenen Boetzelen-Anleihen vielleicht zum Vorteil der Anleger.