Mathias Nittel
Rechtsanwalt | Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

Tel.: 06221-43401-14

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Auch die UBS musste einen offenen Immobilienfonds schließen. Beim UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe ist seit 6. Oktober 2010 für zunächst 12 Monate die Rücknahme von Anteilen nicht mehr möglich. Die Anleger des Fonds kommen damit nicht an ihr Geld.

Nach der Aussetzung der Rücknahme bei derzeit 10 und der eingeläuteten Liquidation von drei weiteren dieser Fonds - Morgan Stanley P2 Value, Degi Europa, KanAm US Grundinvest - stellt sich für viele Anleger, die sich nach einer Beratung durch ihre Bank oder ihren Anlageberater am UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe beteiligt haben, die Frage, ob sie richtig beraten wurden. In vier Punkten drängen sich Beratungsfehler geradezu auf:

• Sicherheit vor Wertverlusten
Viele Anleger haben in den UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe investiert, weil ihnen diese Anlagen als sicher, gleichsam als Ersatz für Festgeldanlagen angepriesen wurden. Die zum Teil erheblichen Abwertungen Offener Immobilienfonds haben erhebliche Risiken in Bezug auf Wertverluste aufgezeigt. Auslöser für die Abwertungen waren Neubewertungen der Fondsimmobilien, die nach dem Überschreiten des Höhepunktes der Immobilienblase mit zum Teil astronomischen Kaufpreisen erforderlich wurden.

Wenn in der Beratung nicht auf das Risiko von Wertverlusten hingewiesen wurde, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.

• Alternative zu Festgeld
Festgeldanlagen bei deutschen Banken, Sparkassen und Genossenschaftsbanken sind durch den Einlagensicherungsfonds geschützt. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditinstituts sind die Anlegergelder dadurch sicher. Wertverluste sind daher nicht zu befürchten. Ganz anders bei Offenen Immobilienfonds wie dem UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe, hier sind Wertverluste, wie die jüngste Vergangenheit zeigt, möglich.

Wenn eine Anlage am UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe als Alternative zur Festgeldanlage empfohlen wurde, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.

• Risiko der Aussetzung der Rücknahme
Viele Anleger haben Kapital, das sie zur Altersvorsorge angespart haben, in den UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe investiert und geben in regelmäßigen Abständen Anteile zurück, um ihren Lebensunterhalt davon zu finanzieren. Mit der Aussetzung der Rücknahme stehen sie oft mittellos da oder müssen ihren Lebensunterhalt zumindest stark einschränken.

Wenn auf das Risiko der Aussetzung der Rücknahme bei Offenen Immobilienfonds nicht hingewiesen wurde, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.

• Rückvergütungen (Kickbacks)
Banken, Sparkassen und andere Finanzdienstleister, die ihre Kunden berieten, haben für die Empfehlung zur Beteiligung an Offenen Immobilienfonds wie dem UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe in der Regel Teile des Ausgabeaufschlages (Agio) erhalten und bekommen Teile der Verwaltungsvergütung als Bestandsprovision. Über dieses wirtschaftliche Eigeninteresse hätten sie ihre Kunden nach der kickback-Rechtsprechung des BGH vorab informieren müssen, was in vielen uns bekannten Fällen nicht der Fall war.

Wurde über das finanzielle Eigeninteresse durch den Berater nicht informiert, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.

Verjährung droht!

Da Schadenersatzansprüche wegen fehlerhafter Beratung im Zusammenhang mit der Beteiligung am UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe zum Teil innerhalb von 3 Jahren ab Zeichnung verjähren, ist betroffenen Anlegern dringend anzuraten, sich von einem erfahrenen Fachanwalt entsprechend beraten zu lassen.

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Immer lauter schrillen die Alarmglocken bei offenen Immobilienfonds. Bei 17 Fonds ist die Rücknahme der Anteile ausgesetzt, teilweise kommen Anleger seit zwei Jahren nicht mehr an ihr Geld heran. Zuletzt machten die schweizerische Großbank UBS und Allianz Global Investors vor wenigen Wochen jeweils einen Fonds dicht. Das Einfrieren der Anlegergelder soll die Fondsgesellschaften davor schützen, in der Not Immobilien zu Dumpingpreisen verschleudern zu müssen, um ihre Anleger auszuzahlen. Bei drei Fonds haben hilft nicht einmal mehr das: Der KanAm US-Grundinvest Fonds, der Morgan P2 Value Fonds und der zur Commerzbank-Gruppe zählende Degi-Europa-Fonds werden nun abgewickelt. Zug um Zug sollen die Fondsimmobilien verkauft und die Erlöse an die Investoren verteilt werden.

Sowohl die befristete Aussetzung der Anteilsrücknahme wie auch die Liquidation ist den Fondsgesellschaften vom Gesetzgeber erlaubt, um bei Liquidätsengpässen eine Insolvenz zu vermeiden. Im Gegensatz zur Liquidation im Rahmen eines Insolvenzverfahrens kann die Auflösung eines offenen Immobilienfonds vom Fondsmanagement in Eigenregie durchgeführt werden.

Gefangen im unkalkulierbaren Abenteuer

Bitter für die betroffenen Anleger ist, dass sie weder an ihr Geld kommen noch ihre Verluste nach Abschluss des Liquidationsverfahrens verlässlich abschätzen können. Wer einst in ein scheinbar sicheres und jederzeit verfügbares Anlageprodukt investiert hatte, ist heute in einem finanziellen Abenteuer mit ungewissem Ausgang gefangen.

Allerdings liegt genau in dieser Diskrepanz zwischen Erwartung und Realität auch der Schlüssel zur Chance auf Rückabwicklung wegen fehlerhafter Anlageberatung. Zur anlegergerechten Beratung gehört, dass die Bank den Kunden über die Risiken des jeweiligen Anlageproduktes aufklären muss – und das ist bei offenen Immobilienfonds häufig nicht geschehen. Dazu genügt es nicht, dem Anleger einen 100-seitigen Verkaufsprospekt auszuhändigen, sondern die Risiken sowie die im Ernstfall daraus resultierenden Konsequenzen müssen im Beratungsgespräch erläutert werden. Dass offene Immobilienfonds häufig als Alternative zu Festgeldkonten und Sparbriefen angeboten wurden, lässt darauf schließen, dass genau dies nicht geschehen ist.

Dass das Einfrieren von Anlegergeldern kein ausschließlich theoretisches Risiko ist, kann seit Dezember 2005 als erwiesen betrachtet werden. Damals schloss die Deutsche Bank vorübergehend den Grundbesitz-Invest-Fonds, nachdem Anleger aus Furcht vor Wertberichtigungen massenhaft Gelder abgezogen hatten. Spätestens seit diesem Zeitpunkt hätten Anlageberater ihre Kunden ausdrücklich darauf hinweisen müssen, dass die Verfügbarkeit ihrer Kapitalanlage von heute auf morgen verloren gehen kann.

Besondere Konstellation bei Auszahlplänen

Dies betrifft insbesondere Anleger, die – beispielsweise zur Aufbesserung der Rente – ihre Fondsanteile in Form eines Auszahlplans erworben hatten. Auch hier herrscht seit längerer Zeit Klarheit: Ende November 2008 untersagte die Finanzaufsichtsbehörde BaFin den Fondsgesellschaften ausdrücklich, bei einer vorübergehenden Schließung des Fonds Auszahlpläne weiter zu bedienen. Einige Fondsgesellschaften hatten bis dahin den Anlegern zwar die Rückgabe von Fondsanteilen untersagt, jedoch bei Auszahlplänen eine Ausnahme gemacht. Bei den Fonds, die zu diesem Zeitpunkt noch nicht eingefroren waren, hätten die Banken ihre Kunden mit Auszahlplänen unverzüglich informieren und ihnen eine Umschichtung empfehlen müssen.

Wurde der Anleger nicht ausdrücklich darauf hingewiesen, dass offene Immobilienfonds auch Verluste erwirtschaften können und bei einer Aussetzung der Rücknahme von Anteilen die Kapitalanlage nicht mehr frei verfügbar ist, dann können Anleger von der Bank die Rückabwicklung des Anlagegeschäfts verlangen. Lässt sich diese juristisch durchsetzen, wird die Bank dazu verurteilt, den Anleger so zu stellen, als hätte er die Fondsanteile nicht erworben. Der Anleger erhält dann den ursprünglich investierten Betrag plus Zinsen zurück und die Bank muss im Gegenzug die Fondsanteile in den eigenen Bestand übernehmen.

Vor allem für diejenigen, die sich mit einem Auszahlplan ein regelmäßiges Zusatzeinkommen erhofft haben und deren Liquidität nun eingeschränkt ist, kann die Rückabwicklung den ursprünglichen finanziellen Spielraum wiederherstellen. Wie sich die Chancen für einzelne Betroffene darstellen, hängt von der individuellen Konstellation ab und sollte vor dem Einleiten juristischer Schritte von einem kompetenten Fachanwalt geprüft werden.

Eingefrorene oder in Abwicklung befindliche Offene Immobilienfonds:

Allianz Global Investors Premium
Rücknahmeaussetzung seit: 27.09.2010
Axa Immoselect
Rücknahmeaussetzung seit: 17.11.2009
Axa Immosolutions
Rücknahmeaussetzung seit: Mai 2010
CS Euroreal
Rücknahmeaussetzung seit: 18.05.2010
Degi Europa
wird aufgelöst
Degi Global Business
Rücknahmeaussetzung seit: 11.11.2009
Degi International
Rücknahmeaussetzung seit: 16.11.2009
KanAm Grundinvest
Rücknahmeaussetzung seit: 06.05.2010
KanAm US-Grundinvest Fonds
in Abwicklung
Morgan Stanley P2 Value
in Abwicklung
SEB ImmoInvest
Rücknahmeaussetzung seit: 06.05.2010
TMW Immobilien Weltfonds
Rücknahmeaussetzung seit: 08.02.2010
UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe
Rücknahmeaussetzung seit: 06.10.2010
Stand: 19.11.2010

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Auch die Credit Suisse lässt ihren eingefrorenen, rund 6 Mrd. € schweren Offenen Immobilienfonds CS EUROREAL bis auf Weiteres geschlossen. Vorerst für weitere neun Monate wird die Rücknahme ausgesetzt, ließ der Fonds am 13. August 2010 verlauten. Die Anleger kommen damit weiterhin nicht an ihr Geld. Der Fonds wurde bislang unter anderem von der Postbank und der ApoBank vertrieben.

Trotz der Krise und der Aussetzung der Rücknahme scheint die Beschaffung frischen Kapitals für den Fonds kein Problem zu sein. Seit der erstmaligen Aussetzung der Rücknahme von Anteilen im Mai 2010 bis August 2010 seien 80 Mio. € neues Kapital für den Fonds angeworben worden. Doch das was Seitens der Fondsverantwortlichen Als „klares Bekenntnis der Anleger zur Qualität des CS EUROREAL“ verkauft wird, könnte auch ein Indiz dafür sein, dass der Fonds von den Vertriebspartnern ohne ausreichende Aufklärung über die Risiken in den Markt gedrückt wird.

So wird der Krisenfonds auf der Website der ApoBank derzeit noch immer als sichere, stabile und inflationsgeschützte Sachwertanlage mit breiter Risikostreuung dargestellt. Weiter heißt es: „Mit einer Investition in den CS EUROREAL können Sie aufgrund der konstanten Wertentwicklung Ihre individuellen Ziele des Vermögensaufbaus wie z. B. der privaten Altersvorsorge erreichen ohne auf die Flexibilität von Einmalzahlungen, Anspar- und/oder Auszahlpläne verzichten zu müssen.“ Vielen unserer Mandanten ist die Beteiligung an Offenen Immobilienfonds wie dem CS EUROREAL von ihrer Bank in ähnlicher Weise als sichere Sachwertanlage schmackhaft gemacht worden. Verlustrisiken gebe es nicht, die Anleger kämen jederzeit an ihr Geld und könnten durch monatliche Entnahmen ihren Lebensunterhalt im Alter finanzieren.

Heute, nach der Aussetzung der Rücknahme bei derzeit 10 und der eingeläuteten Liquidation von 3 weiteren dieser Fonds - Morgan Stanley P2 Value, Degi Europa und Kanam US-Grundinvest - stellt sich für viele Anleger, die sich nach einer Beratung durch ihre Bank oder ihren Anlageberater am CS EUROREAL beteiligt haben, die Frage, ob sie richtig beraten wurden. In vier Punkten drängen sich Beratungsfehler geradezu auf:

• Sicherheit vor Wertverlusten
Viele Anleger haben in den CS EUROREAL investiert, weil ihnen diese Anlagen als sicher, gleichsam als Ersatz für Festgeldanlagen angepriesen wurden. Die zum Teil erheblichen Abwertungen Offener Immobilienfonds haben erhebliche Risiken in Bezug auf Wertverluste aufgezeigt. Auslöser für die Abwertungen waren Neubewertungen der Fondsimmobilien, die nach dem Überschreiten des Höhepunktes der Immobilienblase mit zum Teil astronomischen Kaufpreisen erforderlich wurden.

Wenn in der Beratung nicht auf das Risiko von Wertverlusten hingewiesen wurde, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.

• Alternative zu Festgeld
Festgeldanlagen bei deutschen Banken, Sparkassen und Genossenschaftsbanken sind durch den Einlagensicherungsfonds geschützt. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditinstituts sind die Anlegergelder dadurch sicher. Wertverluste sind daher nicht zu befürchten. Ganz anders bei Offenen Immobilienfonds wie dem CS EUROREAL, hier sind Wertverluste, wie die jüngste Vergangenheit zeigt, möglich.

Wenn eine Anlage am CS EUROREAL als Alternative zur Festgeldanlage empfohlen wurde, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.

• Risiko der Aussetzung der Rücknahme
Viele Anleger haben Kapital, das sie zur Altersvorsorge angespart haben, in den CS EUROREAL investiert und geben in regelmäßigen Abständen Anteile zurück, um ihren Lebensunterhalt davon zu finanzieren. Mit der Aussetzung der Rücknahme stehen sie oft mittellos da oder müssen ihren Lebensunterhalt zumindest stark einschränken.

Wenn auf das Risiko der Aussetzung der Rücknahme bei Offenen Immobilienfonds nicht hingewiesen wurde, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.


• Rückvergütungen (Kickbacks)
Banken, Sparkassen und andere Finanzdienstleister, die ihre Kunden berieten, haben für die Empfehlung zur Beteiligung an Offenen Immobilienfonds wie dem CS EUROREAL in der Regel Teile des Ausgabeaufschlages (Agio) erhalten und bekommen Teile der Verwaltungsvergütung als Bestandsprovision. Über dieses wirtschaftliche Eigeninteresse hätten sie ihre Kunden nach der kickback-Rechtsprechung des BGH vorab informieren müssen, was in vielen uns bekannten Fällen nicht der Fall war.

Wurde über das finanzielle Eigeninteresse durch den Berater nicht informiert, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.

Verjährung droht

Da Schadenersatzansprüche wegen fehlerhafter Beratung im Zusammenhang mit der Beteiligung am CS EUROREAL zum Teil innerhalb von 3 Jahren ab Zeichnung verjähren, ist betroffenen Anlegern dringend anzuraten, sich von einem erfahrenen Fachanwalt entsprechend beraten zu lassen.

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Auch die AXA lässt ihren eingefrorenen Offenen Immobilienfonds AXA IMMOSELECT für weitere bis zu 12 Monate geschlossen. Bis maximal zum 16. November 2011 bleibe die Rücknahme ausgesetzt, ließ AXA Investment Managers am 12. November 2010 verlauten. Die Anleger kommen damit auch weiterhin nicht an ihr Geld.

Diejenigen, die von der Möglichkeit der Veräußerung an der Börse Gebrauch machen wollen, müssen erhebliche Verluste hinnehmen. Am 17. November 2010 lag der Börsenkurs des 2,7 Mrd. € schweren Immobilienfonds rund 30 Prozent unter dem offiziellen Anteilspreis der Fondsgesellschaft. Mit dem Rückgang auf 39 € erreicht der Kurs des AXA-Fonds ein Rekordtief.

Vielen unserer Mandanten wurde die Beteiligung an Offenen Immobilienfonds wie dem AXA IMMOSELECT von ihrer Bank als sichere Sachwertanlage angeboten. Verlustrisiken gebe es nicht, die Anleger kämen jederzeit an ihr Geld und könnten durch monatliche Entnahmen ihren Lebensunterhalt im Alter finanzieren.

Heute, nach der Aussetzung der Rücknahme bei derzeit 10 und der eingeläuteten Liquidation von 3 weiteren dieser Fonds - Morgan Stanley P2 Value, Degi Europa und Kanam US-Grundinvest - stellt sich für viele Anleger, die sich nach einer Beratung durch ihre Bank oder ihren Anlageberater am AXA IMMOSELECT beteiligt haben, die Frage, ob sie richtig beraten wurden.

In vier Punkten drängen sich Beratungsfehler geradezu auf:

• Sicherheit vor Wertverlusten
Viele Anleger haben in den AXA IMMOSELECT investiert, weil ihnen diese Anlagen als sicher, gleichsam als Ersatz für Festgeldanlagen angepriesen wurden. Die zum Teil erheblichen Abwertungen Offener Immobilienfonds haben erhebliche Risiken in Bezug auf Wertverluste aufgezeigt. Auslöser für die Abwertungen waren Neubewertungen der Fondsimmobilien, die nach dem Überschreiten des Höhepunktes der Immobilienblase mit zum Teil astronomischen Kaufpreisen erforderlich wurden.

Wenn in der Beratung nicht auf das Risiko von Wertverlusten beim AXA IMMOSELECT hingewiesen wurde, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.

• Alternative zu Festgeld
Festgeldanlagen bei deutschen Banken, Sparkassen und Genossenschaftsbanken sind durch den Einlagensicherungsfonds geschützt. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditinstituts sind die Anlegergelder dadurch sicher. Wertverluste sind daher nicht zu befürchten. Ganz anders bei Offenen Immobilienfonds wie dem AXA IMMOSELECT, hier sind Wertverluste, wie die jüngste Vergangenheit zeigt, möglich.

Wenn eine Anlage am AXA IMMOSELECT als Alternative zur Festgeldanlage empfohlen wurde, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.

• Risiko der Aussetzung der Rücknahme
Viele Anleger haben Kapital, das sie zur Altersvorsorge angespart haben, in den AXA IMMOSELECT investiert und geben in regelmäßigen Abständen Anteile zurück, um ihren Lebensunterhalt davon zu finanzieren. Mit der Aussetzung der Rücknahme stehen sie oft mittellos da oder müssen ihren Lebensunterhalt zumindest stark einschränken.

Wenn auf das Risiko der Aussetzung der Rücknahme beim AXA IMMOSELECT nicht hingewiesen wurde, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.

• Rückvergütungen (Kickbacks)
Banken, Sparkassen und andere Finanzdienstleister, die ihre Kunden berieten, haben für die Empfehlung zur Beteiligung an Offenen Immobilienfonds wie dem AXA IMMOSELECT in der Regel Teile des Ausgabeaufschlages (Agio) erhalten und bekommen Teile der Verwaltungsvergütung als Bestandsprovision. Über dieses wirtschaftliche Eigeninteresse hätten sie ihre Kunden nach der kickback-Rechtsprechung des BGH vorab informieren müssen, was in vielen uns bekannten Fällen nicht der Fall war.

Wurde über das finanzielle Eigeninteresse durch den Berater nicht informiert, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.

Verjährung droht

Da Schadenersatzansprüche wegen fehlerhafter Beratung im Zusammenhang mit der Beteiligung am AXA IMMOSELECT zum Teil innerhalb von 3 Jahren ab Zeichnung verjähren, ist betroffenen Anlegern dringend anzuraten, sich von einem erfahrenen Fachanwalt entsprechend beraten zu lassen.