Anlegerkanzlei Nittel macht Schadenersatz geltend

Mit rund 40 Mio. € haben sich Anleger am HCI Schiffsfonds III beteiligt. Wir sind von Mandanten, die von einem Berater beraten wurden, beauftragt worden, Schadenersatzansprüche zu prüfen. Dabei haben wir Beratungs- und Prospektfehler festgestellt, die gute Aussichten für die Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen begründen.

Situation des Fonds hat sich 2010 weiter verschlechtert

Betrachtet man die Leistungsbilanzen der HCI Capital AG, wird deutlich, dass die vier Schiffe des HCI Schiffsfonds III teilweise bereits seit dem Jahr 2006 regelmäßig hinter den prospektierten Erlösen zurückgeblieben sind. Waren es im Jahr 2008 noch durchschnittlich 24 % Mindererlöse, belief sich der Erlösausfall im Jahr 2009 bereits auf durchschnittlich 31 % um im Jahr 2010 auf 37% anzusteigen. Allein in den drei Jahren 2008 – 2010 fehlen dem HCI Schiffsfonds III gegenüber der Prognose jetzt fast ein Jahreserlös. Ein desaströses Ergebnis.

Prospektfehler

Bei der im Auftrag unserer Mandanten erfolgten Prüfung des Fondsprospekts, welcher beim Vertrieb des Fonds eingesetzt wurde, haben wir eklatante Prospektmängel festgestellt. Der Anleger kann dem Prospekt den für seine Anlageentscheidung wesentlichen Umstand, in welchem Umfang seine Beteiligung nicht in das Anlageobjekt fließt, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet wird, nicht ohne weiteres entnehmen. Eine Gesamtdarstellung, der sich entnehmen lässt, in welcher Höhe Kosten für die Konzeption des Anlagemodells und den Vertrieb anfallen, sucht man vergebens. In welcher Höhe diese Kosten entstanden sind und welchen Anteil an dem von den Anlegern aufgebrachten Kapital sie ausmachen, kann man nur durch aufwändige Berechnungen entnehmen. Daher ist der Prospekt, legt man die diesbezügliche Rechtsprechung des BGH zu Grunde, fehlerhaft.

Kurze Charterverträge = hohes Risiko

Das Risiko von Charterverträgen, die nur für vergleichsweise kurze Zeiträume geschlossen wurden, hat beim HCI Schiffsfonds IV voll durchgeschlagen. Die durchschnittliche Laufzeit der Festcharterverträge für die vier Schiffe belief sich laut Prospekt auf nur 4 Jahre. Die Bedingungen die Anschlusscharterverträge richteten sich nach den Marktbedingungen. Da die Charterraten regelmäßig starken Schwankungen, die durch konjunkturelle Einflüsse bedingt sind, unterliegen, bestand von Anfang an das Risiko stark sinkender Chartereinnahmen. Ein Risiko, das sich in der Form stark verminderter Erlöse seit 2006 in besonders ausgeprägter Weise verwirklicht hat. Auf dieses spezielle Risiko des HCI Schiffsfonds III hätte bei der Beratung im Zusammenhang mit der Beteiligung an dem Fonds hingewiesen werden müssen.

Kickbacks – Schadenersatz bei unterlassener Aufklärung über Provisionsinteresse

Sowohl Banken, als auch bankenunabhängige Berater hätten ihre Kunden über die Höhe der Provisionen aufklären müssen, die sie für den Vertrieb der Anteile am HCI Schiffsfonds IV erhalten haben. Da die Provision über 15 % gelegen hat, waren auch bankunabhängige Berater zur Aufklärung verpflichtet. Nach der Kickback-Rechtsprechung des BGH begründet das Unterlassen dieser Information einen Schadenersatzanspruch des Anlegers.

Wurden auch Sie in Bezug auf Ihre Beteiligung am HCI Schiffsfonds III beraten? Haben auch Sie den Verdacht, falsch beraten worden zu sein? Rufen Sie uns für eine unverbindliche Ersteinschätzung an. Wir helfen Ihnen gerne.

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Mathias Nittel
Rechtsanwalt | Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht


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http://www.nittel.co/kanzlei/aktuell/hci-schiffsfonds-iii-schadenersatz-fuer-anleger.html

Noch bleiben die Ausschüttungen des CFB Fonds 131 – Marienbader Höfe nur leicht hinter den prospektierten Werten zurück. Noch hat der Fonds einen Mietvertrag mit einem bonitätsstarken Mieter mit einer Laufzeit bis zum 1. Februar 2015. Was aber passiert danach? Kann es den Anlegern dann genauso ergehen, wie den Anlegern des CFB Fonds 130 „Die Neue Börse Frankfurt“, deren Gebäude nach Auslaufend er 10-jährigen Festanmietungsdauer und dem Auszug des Mieters jetzt leersteht? Mit diesen Fragen werden wir derzeit vermehrt von verunsicherten Anlegern des CFB Fonds 131 konfrontiert.

Letztlich offenbaren diese Fragen, dass die betreffenden Anleger im Rahmen der Beratung, die der Fondsbeteiligung vorherging, falsch oder unvollständig beraten wurden.

Was passiert, wenn der Mieter den Mietvertrag nicht verlängert?

Ein auf 15 Jahre mit einem bonitätsstarken Mieter abgeschlossener, inflationsindizierter Mietvertrag ist für einen Fonds auf den ersten Blick ein guter Ausgangspunkt, bedeutet er doch, die anhaltend gute Bonität des Mieters unterstellt, sichere Einnahmen für 15 Jahre. Doch angesichts einer auf 20 Jahren ausgelegten Fondslaufzeit stellt sich die Frage, was danach geschieht zu Recht. Wie die Situation des CFB Fonds 130 zeigt, ist es nicht sicher, dass der Mieter von der gewährten Option zur Vertragsverlängerung Gebrauch macht. Leerstand mit Mietausfall, Kosten für die Mietersuche , Kosten für die Anpassung des Mietobjekts an die Bedürfnisse eines neuen Mieters (Revitalisierungskosten) können sich insgesamt leicht auf 1-2 Jahresmieten belaufen.

Im Fondsprospekt des CFB Fonds 131 hätte hierfür in Form von ausreichend kalkulierten Rückstellungen Vorsorge getroffen werden müssen, was nicht geschehen ist.

In der Anlageberatung hätte besprochen werden müssen, dass der Mieter nach 15 Jahren ausziehen kann und welche Folgen dies für den CFB Fonds 131 haben würde.

Was passiert, wenn nach 15 Jahren die Mieteinnahmen sinken?

Nach Ablauf von 15 Jahren hat die Mieterin des CFB Fonds 131 „Marienbader Höfe“ ein Optionsrecht, das Objekt für weitere 15 Jahre anzumieten. Nach den im Prospekt wiedergegebenen Vertragsbedingungen bedeutet dies nicht, dass die Bedingungen des Mietvertrages fortbestehen. Vielmehr muss auch die Miethöhe neu verhandelt werden. Können sich Fonds und Mieter nicht einigen, entscheidet ein Sachverständiger unter Berücksichtigung der Marktmiete für vergleichbare Objekte. Dem aktuellen Geschäftsbericht des CFB Fonds 131 ist zu entnehmen, dass die Spitzenmiete in Bad Homburg im Jahr 2009 je Quadratmeter und Monat bei 15,50 € lag. Die Miete des Fondsobjekts belief sich zur gleichen Zeit auf 16,12 €/qm. Also ist nicht auszuschließen, dass die Mieterin des Fondsobjekts, wenn sie den Mietvertrag nach 15 Jahren fortsetzt, einen niedrigeren Mietpreis vereinbaren möchte. Dies sicherlich auch vor dem Hintergrund des Umstandes, dass der Fonds für die Wiedervermietung des Objektes hohe Kosten aufwenden müsste. Dies kann zu weiter sinkenden Mieteinnahmen und sinkenden Ausschüttungen führen. Auch der beim Verkauf des Fondsobjekts, der für das Jahr 2020 geplant ist, zu realisierende Kaufpreis, der sich an der erzielten Miete orientiert, würde dann entsprechend niedriger ausfallen.

In der Beratung durch den Anlageberater hätte auf diese Problematik hingewiesen werden müssen.

Vermeintliche Sicherheit der Anlage in den CFB Fonds 131

Vielfach wurde die Beteiligung an dem Immobilienfonds CFB Fonds 131 als sichere Anlage empfohlen. Bei einer Fondsbeteiligung handelt es sich aber um eine unternehmerische Beteiligung, bei der unternehmerische Risiken bestehen, die bis zum Totalverlust führen können.

Keine Eignung des CFB Fonds 131 als Altersvorsorge

In nicht wenigen Fällen wurde die Investition in den Fonds CFB Fonds 131 zur Altersvorsorge empfohlen. Beteiligungen an derartigen Immobilienfonds sind aber wegen der damit verbundenen hohen Verlustrisiken als Altersvorsorge nicht geeignet, wie zahlreiche Gerichte festgestellt haben.

Kein Hinweis auf finanzielles Interesse der beratenden Bank (kick-backs)

Die Anleger des CFB Fonds 131 wurden von einer Bank im Zusammenhang mit der Beteiligung beraten. Die Bank hat für die Empfehlung Provisionen, so genannte Rückvergütungen erhalten. Keiner der Anleger, mit denen wir bislang gesprochen haben, wurde von seinem Bankberater über diesen Umstand informiert. Nach der kick-back Rechtsprechung des Bundesgerichthofs wäre die Bank zur ungefragten Aufklärung über ihr Provisionsinteresse verpflichtet gewesen. Nach den genannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs steht ferner fest, dass die Angaben im Emissionsprospekt des CFB Fonds Nr. 131 nicht ausreichen, um den Anlageinteressenten über das Eigeninteresse der Bank in Form der ihr versprochenen Provisionszahlungen aufzuklären. Nach unserer Erfahrung ist nahezu auszuschließen, dass die Bankberater ihre Kunden in den Jahren um die Jahrtausendwende im Beratungsgespräch von sich aus auf die Höhe der Provision hingewiesen haben. Schadenersatzansprüche der Anleger des CFB Fonds 131 werden daher in den allermeisten Fällen bereits aus diesem Grund durchsetzbar sein.

Langfristige Bindung

Keiner der Anleger, mit denen wir gesprochen haben, wurde in der Beratung darauf hingewiesen, dass er die Beteiligung frühestens nach 20 Jahren kündigen kann und ein Verkauf der Anteile wegen des fehlenden Zweitmarkts nicht oder nur unter Hinnahme erheblicher Verluste möglich ist.

Wiederaufleben der Haftung für die bereits geleistete Einlage

Als Anleger einer Kommanditgesellschaft haften Anleger nur in Höhe ihrer Einlageverpflichtung. Erhalten sie aber von der Fondsgesellschaft Ausschüttungen, die nicht durch Bilanzgewinne gedeckt sind, lebt die Haftung wieder auf. Die Folge: der Anleger haftet in Höhe der vermeintlichen Ausschüttungen gegenüber Gläubigern der Gesellschaft, zum Beispiel der die Fremdfinanzierung stellenden Bank.

Keine Übergabe des Fondsprospekts vor der Beteiligungsentscheidung

Für die Anlageentscheidung kommt den im Fondsprospekt zusammengestellten Informationen eigentlich eine große Bedeutung zu. Der Anleger kann hier alle für seine Entscheidung erforderlichen Informationen in Ruhe nachlesen. Dies geht nur dann, wenn ihm der Prospekt rechtzeitig vor der Zeichnung der Beteiligung überlassen wird. In der überwiegenden Zahl der uns bekannten Fälle hat die beratende Bank dies unterlassen und den Prospekt erst nach Zeichnung übergeben. Dies reicht zur Aufklärung der Anleger nicht aus.

Schadenersatz für Anleger des CFB Fonds 131

Anleger des CFB Fonds 131, die über die Risiken des Fonds und das wirtschaftliche Eigeninteresse der sie beratenden Bank nicht informiert wurden, haben die Möglichkeit, Schadenersatz durchzusetzen. Sie erhalten dann ihr investiertes Kapital zurück, die beratende Bank erhält den Fondsanteil. Schnelles Handeln ist erforderlich, denn Schadenersatzansprüche verjähren mit Ablauf des Jahres 2011. Das heißt, dass bis zum 31.12.2011 Klage eingereicht worden sein muss.

Fühlen Sie sich als Anleger des CFB Fonds 131 falsch beraten und wollen wissen, ob auch Sie Schadenersatzansprüche durchsetzen können? Rufen Sie uns für eine unverbindliche und kostenfreie Ersteinschätzung an, wir helfen Ihnen gerne.


Ihre Ansprechpartner:



Mathias Nittel
Rechtsanwalt | Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht



Michael Minderjahn
Rechtsanwalt

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