Schadenersatz wegen Prospektfehlern und Falschberatung

Die Nachricht traf die Anleger des Wölbern-Fonds Holland 64 der Wölbern Invest völlig unerwartet. In einer Anlegerinformation der Vierundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG wurde ihnen mitgeteilt, dass es eine Auseinandersetzung mit der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank (DG Hyp) über die Bewertung einer Fondsimmobilie gibt und einstweilen keine Ausschüttungen erfolgen können. Die DG Hyp, die die an den Niederländischen Staat vermietete Fondsimmobilie in Haarlem finanziert hat, hat das Objekt neu bewerten lassen. Das Ergebnis: Die im Darlehensvertrag vereinbarte Untergrenzen im Verhältnis von Immobilienwert zu Kredit (loan to value) wurde durchbrochen. Die Bank macht nunmehr entsprechend der Vereinbarungen im Darlehensvertrag Ansprüche gegen die Fondsgesellschaft geltend und fordert eine Sondertilgung in Höhe von 2,5 Mio. € von der Fondsgesellschaft. Grundsätzlich gewährend loan-to-value Vereinbarungen der finanzierenden Bank das Recht, vom Darlehensnehmer, hier also der Fondsgesellschaft, eine Sondertilgung zu verlangen, mit der das Verhältnis von Immobilienwert zu Darlehenssumme wieder in das vereinbarte Verhältnis gebracht wird.

Informationen zu riskanter Klausel fehlen im Prospekt

Besonders brisant: Die entsprechenden Vereinbarungen im Darlehensvertrag sind im Fondsprospekt des Wölbern Invest Holland 64 gar nicht erwähnt. Die Anleger wussten von dieser riskanten Klausel daher nichts. Die seit einigen Jahren übliche Klausel im Darlehensvertrag kann ganz erhebliche Auswirkungen auf die Liquiditätssituation des Fonds haben, weil die finanzierende Bank berechtigt ist, Sondertilgungen zu verlangen. Dies geht, wenn nicht entsprechende Rücklagen vorhanden sind, zu Lasten der Anleger, die dann keine Ausschüttungen erhalten können. Kann der Fonds die Sondertilgung nicht leisten, besteht regelmäßig ein Sonderkündigungsrecht der Bank. Sie kann den Darlehensvertrag kündigen und das Fondsobjekt zwangsversteigern. Die Folge ist in jedem Fall ein erheblicher Verlust für die Anleger, wenn nicht sogar der Totalverlust ihres investierten Kapitals. Daher hätte auf die Klausel und ihre mögliche Auswirkung im Prospekt ausdrücklich hingewiesen werden müssen. Dass dies unterschlagen wurde, stellt nach unserem Dafürhalten einen eklatanten Prospektfehler dar, der Schadenersatzansprüche der Anleger gegen die Gründungsgesellschafter des Fonds begründet.

Anlageberater haften auf Schadenersatz wegen Prospekt- und Beratungsfehlern

Außerdem hätten die Berater die Anleger im Beratungsgespräch auf die loan-to-value Klausel und die möglichen Folgen und Risiken hinweisen müssen. Eine entsprechende Information hat keiner der von uns vertretenen Anleger des Wölbern Invest Holland 64 von seinem Berater erhalten; ein klarer Beratungsfehler. Haben die Berater den Prospekt in der Beratung verwandt, haften sie ebenfalls für dessen Fehler. Die Anlageberater sind deshalb den Anlegern zu Schadenersatz verpflichtet.

Möchten Sie wissen, welche Chancen Sie als Anleger des Immobilienfonds Wölbern Invest Holland 64 haben, Schadenersatzansprüche durchzusetzen? Rufen Sie mich an, ich helfe Ihnen gerne.


Mathias Nittel, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
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