Bundesfinanzhof erkennt nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an - Steuerentlastung für Schrottimmobilien-Anleger

Bundesfinanzhof erkennt nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an

Mit Urteil vom 20. Juni 2012 IX R 67/10 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass Schuldzinsen für ein Darlehen, das ursprünglich zur Finanzierung von Anschaffungskosten einer zur Vermietung bestimmten Immobilie aufgenommen wurde, grundsätzlich auch dann noch als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, wenn das Gebäude veräußert wird, der Veräußerungserlös aber nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen. "Diese Entscheidung hat damit auch Auswirkungen für Anleger die so genannte Schrottimmobilien gekauft und zwischenzeitlich mit Verlust verkauft haben", betont der Heidelberger Anlegeranwalt Mathias Nittel.

Der Kläger in dem vom BFH entschiedenen Fall hatte 1994 ein Wohngebäude erworben, dieses vermietet und hieraus Einkünfte erzielt. Im Jahr 2001 veräußerte er das Gebäude mit Verlust. Mit dem Veräußerungserlös konnten die bei der Anschaffung des Gebäudes aufgenommenen Darlehen nicht vollständig abgelöst werden; dadurch musste der Kläger auch im Streitjahr 2004 noch Schuldzinsen auf die ursprünglich aufgenommenen Verbindlichkeiten aufwenden. Das Finanzamt erkannte die vom Kläger im Rahmen seiner Einkommensteuerveranlagung für 2004 geltend gemachten "nachträglichen Schuldzinsen" nicht als Werbungskosten an. Der BFH gab dem Kläger Recht. Die geltend gemachten Schuldzinsen seien zu Unrecht nicht bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt worden.

Für die Opfer von Schrottimmobilien bedeutet dies, dass sie auch nach einem verlustbringenden Verkauf der Wohnung die auf das verbliebene Restdarlehen gezahlten Zinsen steuermindernd in Ansatz bringen können. Anwalt Nittel: "Damit werden die Spätfolgen der Schrottimmobilie wenigstens ein wenig gelindert."

Haben Sie Fragen zu Ihrer Schrottimmobilie? Möchten Sie wissen, ob wie Ihre Chancen stehen, Schadenersatzansprüche durchzusetzen? Rufen Sie uns an, wir helfen Ihnen gerne.

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HCI Shipping Select 26: Beim Verkauf der D-Schiffe bleibt für die Anleger ein Verlust von rund 40%

Der erst im Februar 2008 vom börsennotierten Emissionshaus HCI aufgelegte HCI Schiffsfonds Shipping Select 26 geht wahrscheinlich seinem Ende zu. Auf der Strecke bleiben einmal mehr die Anleger, die erhebliche Verluste erwarten können.

Nachdem Anfang Februar 2012 die zum Fonds gehörenden Produktentanker "Hellespont Centurion", "Hellespont Challenger", "Hellespont Charger" und "Hellespont Chieftain", die für die Reedereigruppe Hellespont fuhren, Insolvenzantrag stellen mussten, sollen die nunmehr verbliebenen Fondsschiffe verkauft werden. Wie den Anlegern mitgeteilt wurde, läge ein durchaus attraktives Kaufangebot für die vier Plattformversorger vor. Der Markt für Plattformversorger ist von der Krise der weltweiten Schifffahrtsmärkte nicht in gleicher Weise betroffen, wie die sonstigen Teilmärkte Container, Bulker oder Tanker.

Für die rund 1.900 Anleger, die insgesamt rund 65 Mio. € in den Fonds investiert haben, bliebe nach einem Verkauf der Plattformversorger ein Verlust von rund 40 % des investierten Kapitals. Im Fondsprospekt war ihnen eine annähernde Verdoppelung ihres eingesetzten Geldes in Aussicht gestellt worden.

Schadenersatz für Anleger des HCI Fonds Shipping Select 26

Vor dem Hintergrund der sich konkret abzeichnenden erheblichen Kapitalverluste sollten Anleger die Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen ernsthaft ins Auge fassen - die Chancen hierfür stehen nicht schlecht.

Völlig unzureichende Aufklärung über Risiken

Aus Gesprächen mit zahlreichen Anlegern wissen wir, dass diese über die Risiken, die sich in der gegenwärtigen Krise des Fonds verwirklicht haben, von ihren Beratern vor der Zeichnung des Fonds nicht informiert wurden. Geschlossene Fonds sind, wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil zu Az. III ZR 249/09 formuliert, unternehmerische Beteiligungen die als solche das Risiko bergen, dass das eingesetzte Kapital zumindest zu einem Teil, wenn nicht sogar vollständig (Totalverlust) verloren gehen kann. Die Risiken der Beteiligung hätten daher einen wesentlichen Teil der Beratung bilden müssen.
  • Nur 56,6% der Anlegergelder flossen in die Schiffsinvestition:Dem Prospekt muss sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne großes Nachrechnen ermitteln lassen, welcher Teil des vom Anleger aufgebrachten Kapitals werthaltig in die Schiffsinvestition fließt und welcher Teil für nicht investive Zwecke, so genannte Weichkosten verbraucht wird. Hierauf muss auch der Berater, der die Anlage empfiehlt hinweisen.Der Prospekt des HCI Fonds Shipping Select 26 enthält solche Aussage nicht. Erst durch gesonderte Berechnungen lässt sich dies ermitteln. Das aus Anlegersicht erschreckende Ergebnis: 43,4% des von den Anlegern aufzubringenden Kommanditkapital incl. Agio wurde für nicht investive Zwecke einschließlich Bauzeitzinsen und vorbereitender Bereederung aufgewandt. Nur 56,6% flossen tatsächlich in den Kauf der Schiffe.
  • 22,9% der Anlegergelder flossen in Vertriebsprovisionen: Bankberater müssen nach der kickback-Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs immer darauf hinweisen, welche Provisionen ihre Bank oder Sparkasse, für die Vermittlung eines Fondsanteils erhält. Nicht bankgebundene Berater müssen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausdrücklich darauf hinweisen, wenn der Anteil der Vertriebskosten an dem von den Anlegern aufgebrachten Kapital mehr als 15% beträgt. Beim HCI Fonds Shipping Select 26 belief sich die Vertriebsprovision auf sagenhafte 22,9% des von den Anlegern investierten Kapitals. Hierüber klärt weder der Prospekt explizit auf, noch wurden die uns bekannten Anleger hierüber im Beratungsgespräch informiert.
  • Hohes Risiko durch Kreditaufnahme in Japanischem Yen: Da ein Teil der von den Schiffen des HCI Shipping Select 26 aufzunehmenden Kreditmittel in Japanischen Yen (JPY) aufgenommen wurde, die Einnahmen des Fonds aber in US$ erzielt werden sollten, besteht ein erhebliches Währungsrisiko. Steigt der Wert des Yen gegenüber dem US-$, was in den zurückliegenden Jahren der Fall war, muss der Fonds deutlich mehr US-$ für Zinsen und eventuelle Tilgungen aufwenden, als geplant. Im Ergebnis wurde der gesamten Kalkulation des Fonds der Boden entzogen. Auf diese Risiken hätten die Berater die Anleger ausdrücklich hinweisen müssen.
  • Kein Zweitmarkt für "gebrauchte" Fondsbeteiligungen - Anleger kommen bis 2023 nicht mehr an ihr Geld: Die Anlegern des HCI Fonds Shipping Select 26 können die Beteiligung nicht vor dem 31.12.2021 kündigen. Vorher besteht keine Chance, an ihr Geld zu kommen. Da es keinen geregelten Zweitmarkt für gebrauchte Fondsbeteiligungen gibt ist eine Veräußerung nahezu ausgeschlossen. Außerdem ist äußerst unwahrscheinlich, dass sie, sollte ein Käufer gefunden werden, das investierte Kapital als Preis erhalten. Hier sind regelmäßig erhebliche Abstriche hinzunehmen.
  • Keine Informationen über Kickbacks: Banken und Sparkassen haben die Fondsbeteiligungen nicht aus purer Nächstenliebe empfohlen. Dem Rat, eine Beteiligung am HCI Fonds Shipping Select 26 zu zeichnen lagen ganz handfeste wirtschaftliche Interessen zu Grunde: Die Banken und Sparkassen haben Vertriebsprovisionen in Höhe von 10-15 % erhalten. Haben sie die Anleger über dieses Provisionsinteresse nicht aufgeklärt, sind Sie nach der kickback-Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Schadenersatz verpflichtet.
  • Keine Aufklärung über wirtschaftliche Verflechtungen: Dem Prospekt ist zu entnehmen, dass die allermeisten Vertragspartner der Anleger bzw. des Fonds eng miteinander verflochten sind. Über diese Verflechtungen und die daraus für die Anleger resultierenden Risiken hätte der Berater im Beratungsgespräch aufklären müssen.
  • Keine Information über Sondervergütungen: Die zu den Unternehmensgruppen HCI/Hellespont/Hammonia gehörenden Gesellschaften, die an den Fonds die Schiffe verkauft haben, haben, wie dem Prospekt zu entnehmen ist, einen Zwischenhandelsgewinn in Höhe von insgesamt 600.000 US$ dadurch erzielt, dass sie die Schiffe gekauft und an den Fonds weiterverkauft haben. Hierüber hätte der Anlageberater vor der Zeichnung aufklaren müssen.
Dies sind nur einige wenige Punkte, über die nach unserer Erfahrung falsch beraten wurde. Zahlreiche weitere Punkte, über die Sie hätten beraten werden müssen, können wir mit Ihnen gerne im persönlichen Kontakt klären.

Haben Sie Fragen zu Ihrer Fondsbeteiligung am HCI Fonds Shipping Select 26? Möchten Sie wissen, ob wie Ihre Chancen stehen, Schadenersatzansprüche durchzusetzen? Rufen Sie uns an, wir helfen Ihnen gerne.

Michael Minderjahn
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