Mathias Nittel
Rechtsanwalt | Fachanwalt für
Bank- und Kapitalmarktrecht

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Auch die Credit Suisse lässt ihren eingefrorenen, rund 6 Mrd. € schweren Offenen Immobilienfonds CS EUROREAL bis auf Weiteres geschlossen. Vorerst für weitere neun Monate wird die Rücknahme ausgesetzt, ließ der Fonds am 13. August 2010 verlauten. Die Anleger kommen damit weiterhin nicht an ihr Geld. Der Fonds wurde bislang unter anderem von der Postbank und der ApoBank vertrieben.

Trotz der Krise und der Aussetzung der Rücknahme scheint die Beschaffung frischen Kapitals für den Fonds kein Problem zu sein. Seit der erstmaligen Aussetzung der Rücknahme von Anteilen im Mai 2010 bis August 2010 seien 80 Mio. € neues Kapital für den Fonds angeworben worden. Doch das was Seitens der Fondsverantwortlichen Als „klares Bekenntnis der Anleger zur Qualität des CS EUROREAL“ verkauft wird, könnte auch ein Indiz dafür sein, dass der Fonds von den Vertriebspartnern ohne ausreichende Aufklärung über die Risiken in den Markt gedrückt wird.

So wird der Krisenfonds auf der Website der ApoBank derzeit noch immer als sichere, stabile und inflationsgeschützte Sachwertanlage mit breiter Risikostreuung dargestellt. Weiter heißt es: „Mit einer Investition in den CS EUROREAL können Sie aufgrund der konstanten Wertentwicklung Ihre individuellen Ziele des Vermögensaufbaus wie z. B. der privaten Altersvorsorge erreichen ohne auf die Flexibilität von Einmalzahlungen, Anspar- und/oder Auszahlpläne verzichten zu müssen.“ Vielen unserer Mandanten ist die Beteiligung an Offenen Immobilienfonds wie dem CS EUROREAL von ihrer Bank in ähnlicher Weise als sichere Sachwertanlage schmackhaft gemacht worden. Verlustrisiken gebe es nicht, die Anleger kämen jederzeit an ihr Geld und könnten durch monatliche Entnahmen ihren Lebensunterhalt im Alter finanzieren.

Heute, nach der Aussetzung der Rücknahme bei derzeit 10 und der eingeläuteten Liquidation von 3 weiteren dieser Fonds - Morgan Stanley P2 Value, Degi Europa und Kanam US-Grundinvest - stellt sich für viele Anleger, die sich nach einer Beratung durch ihre Bank oder ihren Anlageberater am CS EUROREAL beteiligt haben, die Frage, ob sie richtig beraten wurden. In vier Punkten drängen sich Beratungsfehler geradezu auf:

• Sicherheit vor Wertverlusten
Viele Anleger haben in den CS EUROREAL investiert, weil ihnen diese Anlagen als sicher, gleichsam als Ersatz für Festgeldanlagen angepriesen wurden. Die zum Teil erheblichen Abwertungen Offener Immobilienfonds haben erhebliche Risiken in Bezug auf Wertverluste aufgezeigt. Auslöser für die Abwertungen waren Neubewertungen der Fondsimmobilien, die nach dem Überschreiten des Höhepunktes der Immobilienblase mit zum Teil astronomischen Kaufpreisen erforderlich wurden.

Wenn in der Beratung nicht auf das Risiko von Wertverlusten hingewiesen wurde, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.

• Alternative zu Festgeld
Festgeldanlagen bei deutschen Banken, Sparkassen und Genossenschaftsbanken sind durch den Einlagensicherungsfonds geschützt. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditinstituts sind die Anlegergelder dadurch sicher. Wertverluste sind daher nicht zu befürchten. Ganz anders bei Offenen Immobilienfonds wie dem CS EUROREAL, hier sind Wertverluste, wie die jüngste Vergangenheit zeigt, möglich.

Wenn eine Anlage am CS EUROREAL als Alternative zur Festgeldanlage empfohlen wurde, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.

• Risiko der Aussetzung der Rücknahme
Viele Anleger haben Kapital, das sie zur Altersvorsorge angespart haben, in den CS EUROREAL investiert und geben in regelmäßigen Abständen Anteile zurück, um ihren Lebensunterhalt davon zu finanzieren. Mit der Aussetzung der Rücknahme stehen sie oft mittellos da oder müssen ihren Lebensunterhalt zumindest stark einschränken.

Wenn auf das Risiko der Aussetzung der Rücknahme bei Offenen Immobilienfonds nicht hingewiesen wurde, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.


• Rückvergütungen (Kickbacks)
Banken, Sparkassen und andere Finanzdienstleister, die ihre Kunden berieten, haben für die Empfehlung zur Beteiligung an Offenen Immobilienfonds wie dem CS EUROREAL in der Regel Teile des Ausgabeaufschlages (Agio) erhalten und bekommen Teile der Verwaltungsvergütung als Bestandsprovision. Über dieses wirtschaftliche Eigeninteresse hätten sie ihre Kunden nach der kickback-Rechtsprechung des BGH vorab informieren müssen, was in vielen uns bekannten Fällen nicht der Fall war.

Wurde über das finanzielle Eigeninteresse durch den Berater nicht informiert, könnte der Berater schadenersatzpflichtig sein.

Verjährung droht

Da Schadenersatzansprüche wegen fehlerhafter Beratung im Zusammenhang mit der Beteiligung am CS EUROREAL zum Teil innerhalb von 3 Jahren ab Zeichnung verjähren, ist betroffenen Anlegern dringend anzuraten, sich von einem erfahrenen Fachanwalt entsprechend beraten zu lassen.