Mathias Nittel
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Tel.: 06221-43401-14

Ein Anleger, der aufgrund der Beratung durch seine Bank einen geschlossenen Immobilienfonds gezeichnet hatte, nahm die Bank wegen Verletzung von Auskunftspflichten aus einem Anlageberatungsvertrag auf Schadenersatz in Anspruch. Das OLG Stuttgart bejahte einen Prospektmangel und verurteilte die Bank, weil sie den Prospektfehler nicht korrigiert hatte.

Ein rechtlicher relevanter und hinweisbedürftiger Prospektmangel liegt vor, wenn „weiche“ Kosten bei einem Anlagemodell in nicht unerheblicher Höhe anfallen und ein Anleger dem Prospekt nicht ohne weiteres entnehmen kann, in welchem Umfang die von ihm eingezahlte Einlage nicht in das Anlageobjekt fließt, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet wird. Zutreffende Bezugsgröße ist demnach das Eigenkapital des Anlegers, nicht die Gesamtinvestitionssumme.

Fehlerhaft ist der Prospekt, wie der BGH bereits vor längerer Zeit entschieden hat, dann, wenn sich die Kostenverteilung nicht unmittelbar aus den Erläuterungen zu dem Investitions- und Finanzierungsplan ergibt, sondern wenn es erforderlich ist, zunächst einen Abgleich verschiedener Prospektangaben über die Anschaffungs- und Herstellungskosten und anschließend eine Reihe von Rechengängen vorzunehmen.

Im Fondsprospekt waren die Vertriebsprovisionen als Projektkosten, Finanzierungskosten, Kosten der Vertriebskoordination und Eigenkapitalbeschaffungskosten zu finden, ohne dass eine konkrete Differenzierung und eine durchgehende Zuordnung konkreter Kosten möglich gewesen wäre. Das OLG stellte in diesem Zusammenhang fest, dass es nicht ausreiche, wenn ein Fachmann eine fehlende Aufgliederung aus dem Prospekt ersehen könne. Denn von einem durchschnittlichen Anleger könne nicht erwartet werden, dass er den Prospekt mit dem geschulten Blick eines Fachmanns studiere.

Dass der Anleger nicht um Erläuterung einzelner von ihm nicht verstandener Prospektpassagen bittet, ändert nichts an der Haftung des Anlageberaters. Fehlerhafte Prospektangaben über objektiv bedeutsame Umstände können schadenersatzrechtlich nicht allein deshalb folgenlos bleiben, weil der Anleger aufgrund fehlender oder begrenzter Erfahrung keinen Anlass zur Nachfrage gesehen hat.

Außerdem hatte die Bank es versäumt, den Anleger über eine Vermittlungsprovision von 8 %, die sie als Rückvergütung aus Anlegergeldern erhielt, zu informieren. Im Rahmen eines Beratungsvertrages besteht die Pflicht zur Aufklärung über Rückvergütungen unabhängig von deren Höhe.

Rechtsanwalt Mathias Nittel rät allen Anlegern, die in Immobilien-, Schiffs- oder Medienfonds investiert haben, mögliche Schadenersatzansprüche von einem Fachanwalt prüfen zu lassen.