Mathias Nittel
Rechtsanwalt | Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht


Weil sie einen Kunden nicht ordnungsgemäß beraten hat, ist die Volksbank Kraichgau vom Landgericht Heidelberg (Az. 2 O 444/09) rechtskräftig verurteilt worden, Schadenersatz in Höhe von 50.000 € zu zahlen. Das Gericht sah es nach der Beweisaufnahme als erwiesen an, dass die Berater der Volksbank ein Rentnerehepaar nicht darüber aufgeklärt hat, dass sie für die Vermittlung der von ihr empfohlenen fondsgebundenen Lebensversicherung eine Provision in Höhe von 2 % bekommt. Hierzu sei die Bank aber verpflichtet, damit der Kunde erkennen könne, ob die Beratungsempfehlung durch eigene Interessen der Bank motiviert sei.
Die Pflicht zur Aufklärung über die gezahlte Provision folgt, so das Landgericht Heidelberg in seiner Begründung, aus einer entsprechenden Anwendung der so genannten "Kick Back"-Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Aufklärungspflicht der Bank über Rückvergütungen an die Bank beim Vertrieb von Wertpapieren und Fondsanteilen. Danach soll der Anleger über ein mögliches wirtschaftliches Eigeninteresse seines Beraters aufgeklärt werden, um beurteilen zu können, ob die Beratung ausschließlich im Kundeninteresse erfolgte oder ob eigene Interessen des Beraters oder der Bank im Hinblick auf das Umsatzinteresse ebenfalls eine Rolle gespielt haben.
Für den Heidelberger Verbraucheranwalt Mathias Nittel ist die Entscheidung keine Überraschung: „Dieser Gedanke passt auf die Aufklärungspflicht über die Höhe einer Provision in gleicher Weise wie hinsichtlich der Zahlung von Rückvergütungen.“ Daher sei es nur konsequent, so der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, die Anforderungen an die Aufklärung durch einen Berater unabhängig von der Art des Anlageprodukts zu sehen. „Denn das Risiko, von einer Bank besonders provisionsträchtige Finanzprodukte empfohlen zu bekommen, besteht unabhängig davon, ob es sich um Investmentfonds, Zertifikate oder Lebensversicherungen handelt.“

Das Urteil ist zwischenzeitlich rechtskräftig, die Anleger haben ihr Geld zurückbekommen.

Mathias Nittel
Rechtsanwalt | Fachanwalt für Bank-
und Kapitalmarktrecht

Tel.: 06221-43401-14

Für Anleger des Offenen Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value reist die Welle der Hiobsbotschaften nicht ab. Der Anteilswert wurde um minus 11% auf jetzt 36,32 € abermals abgewertet. Am 23. Juli 2009 stand er noch bei 53,74 €. Das ist ein Minus von 32%. An sein Geld kommt der Anleger allerdings dennoch nicht. Der Fonds nimmt seit jetzt fast 2 Jahren keine Anteile mehr zurück. Für die Zukunft sei, wie Fondsexperte Werner Rohmert jüngst in „Der Immobilienbrief“ Nr. 224 schreibt, an eine Öffnung des Fonds wohl kaum noch zu denken.

Für die Anleger, die auf den Rat ihrer Bank oder Sparkasse oder ihrer Anlageberater vertraut und eine Beteiligung an dem Offenen Immobilienfonds gezeichnet haben, stellt sich die Frage, wie sie angesichts der massiven Verluste mit ihrer Beteiligung umgehen. Grundsätzlich sind verschiedene Szenarien denkbar, in denen Anleger von ihren Beratern Schadenersatz wegen fehlerhafter Analgeberatung verlangen können.

Offener Immobilienfonds als sichere Anlage
Offene Immobilienfonds standen in dem Ruf, sichere Anlagen zu sein, die nur eine geringe Kursschwankungsbreite (Volatilität) aufweisen. Sie wurden daher auch Anlegern empfohlen, die keine oder nur geringe Wertschwankungsrisiken eingehen wollten. Dementsprechend heißt es im Prospekt zum Morgan Stanley P2 Value:

„Das Sondervermögen richtet sich an alle Anleger, auch an solche, die mit der Kapitalanlage in Immobilienwerte nicht vertraut sind und die das Sondervermögen als komfortables Sparprodukt in Grundstückswerte nutzen wollen. Erfahrungen mit Immobilienanlagen und Kapitalmarkterfahrung sind nicht erforderlich. Es richtet sich auch an erfahrene Anleger, die ein Produkt mit der von diesem Sondervermögen verfolgten Anlagestrategie suchen. Empfohlen ist ein Anlagehorizont von mindestens fünf Jahren, der Anleger sollte in der Lage sein, leichte vorübergehende Verluste hinzunehmen. Das Sondervermögen verfolgt eine ertragsorientierte Anlagepolitik und eignet sich für jedes Anlageportfolio.“

Dass diese Risikoeinschätzung falsch war, zeigt die von mehrfachen Abwertungen gezeichnete Entwicklung der letzten 2 Jahre. Insofern ist davon auszugehen, dass der Morgan Stanley P2 Value für sicherheitsorientierte Anleger eben gerade nicht geeignet war, so dass eine Beratung, die auf die Sicherheit der Anlage abgestellt hat, fehlerhaft war.


Aussetzung der Anteilsrücknahme
Gerade für Anleger, die ihr Kapital oder Teile davon dringend benötigen, beispielsweise weil sie mit regelmäßigen Verkäufen von Fondsanteilen ihren Lebensunterhalt bestreiten, ist die seit 30. Oktober 2008 bestehende Aussetzung der Anteilsrücknahme teilweise existenzgefährdend. Wenn auf das Risiko, dass der Anleger für einen längeren Zeitraum nicht an sein Geld kommen kann, nicht hingewiesen wurde, stellt dies unter Umständen einen Beratungsfehler dar, der ebenfalls Schadenersatzansprüche gegen den Berater oder die beratende Bank oder Sparkasse nach sich zieht.

Banken, Sparkassen und Berater haben Provisionszahlungen erhalten
Dem Fondsprospekt ist zu entnehmen, dass mit dem Agio Vertriebskosten abgedeckt werden und aus der Verwaltungsvergütung des Fondsmanagements Rückvergütungen an die Vertriebsstellen erfolgen. All dies sind Zahlungen, die an die Banken, Sparkassen oder Berater geflossen sind, die Anlegern zur Zeichnung des Fonds geraten haben. Wurden die Anleger hierüber von den sie beratenden Banken und Sparkassen oder sonstigen Beratern nicht informiert, stellt auch dies eine Beratungspflichtverletzung dar, die einen Schadenersatzanspruch begründet.

Worauf richtet sich der Schadenersatzanspruch?
Anleger, die falsch beraten wurden, können von ihren Beratern (Banken, Sparkassen, sonstige Berater) verlangen, so gestellt zu werden, als hätten sie die Anlage nicht getätigt. Sie erhalten also ihren Anlagebetrag zurück und der Berater bekommt die Anteile am offenen Immobilienfonds.

Mathias Nittel
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„Wir fahren sichere 6 % p.a. nach Hause. Und unser Geld bleibt täglich verfügbar.“ Mit diesem Slogan warb die Boetzelen AG für ihre Hypothekenanleihen. Banken und Sparkassen sprangen auf und vertrieben das „innovatives Finanzinstrument“. Nun steht die Gesellschaft, die nach einem fehlgeschlagenen Börsengang als Deikon GmbH firmiert kurz vor dem Ruin. Den rund 4.500 Anlegern droht der Verlust ihres als sicher geglaubten Geldes.

Wie das Unternehmen mitteilt, seien die Verhandlungen zur Auflage eines Fonds zur Beschaffung des notwendigen langfristigen Kapitals gescheitert. Nun müssten für eine positive Fortführungsprognose die rund 4.500 Anleihegläubiger und die finanzierenden Banken ein Beitrag zur Restrukturierung des Unternehmens leisten. Von „erheblichen Einschnitten auf der Fremdkapitalseite" ist die Rede. Für den Heidelberger Anlegeranwalt Mathias Nittel ist absehbar, dass es vor allem die Anleger sein werden, die letztlich die Zeche zahlen: „Für die rund 4.500 Privatanleger ist damit zu rechnen, dass von ihnen der Verzicht auf erhebliche Teile ihrer Rückzahlungs- und Zinsansprüche gefordert werden wird.“ Für die Gläubigerversammlung erwartet der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht daher ein heftiges Ringen zwischen den Gläubigerlagern.

„Banken und Sparkassen haben ihren Kunden“, wie Anwalt Nittel aus zahlreichen Gesprächen mit geschädigten Anlegern weiß, „die Anleihen der Boetzelen AG oftmals als sichere Anlage verkauft.“ Daher sieht er auch gute Ansatzpunkte für die Geltendmachung von Schadenersatz. Denn auf die vorhandenen Risiken der Anleihe sei, so Nittel weiter, „in keinem mir bisher bekannt gewordenen Fall zutreffend hingewiesen worden“. Auch eine Vielzahl anderer Beratungsfehler hat er bei seinen Mandanten bisher schon feststellen können: „Darüber, dass Banken und Sparkassen Provisionen für die Platzierung der Anleihen erhalten haben, wurde so gut wie nie gesprochen.“ Dabei sei gerade dies nach der „kickback“-Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Kardinalpflicht in der Anlageberatung, die in der Regel aber nicht beachtet werde. In Fällen wie den in Schieflage geratenen Boetzelen-Anleihen vielleicht zum Vorteil der Anleger.

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Ein Kapitalanleger ist nicht verpflichtet, einen Prospekt über eine Kapitalanlage, den ihm sein Anlageberater übergibt, durchzulesen und zu überprüfen, ob der Berater ihn zutreffend informiert hat. Vertraut der Anleger den Angaben seines Beraters und liest infolgedessen den Prospekt nicht, handelt er nicht grob fahrlässig, wie der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 8. Juli 2010 (III ZR 249/09) entschieden hat.

Dieser Entscheidung kommt in der Praxis große Bedeutung zu, weil viele Gerichte Klagen geschädigter Anleger mit der Begründung abgelehnt haben, diese hätten sich grob fahrlässig verhalten, weil sie die Angaben des Beraters nicht anhand des Prospekts überprüft hätten. Infolgedessen hätte die 3-jährige Verjährung der Ansprüche auf Schadenersatz wegen fehlerhafter Beratung durch die Bank oder den Anlageberater bereits mit der Übergabe des Prospekts zu laufen begonnen.

Nach dem Urteil des BGH beginnt die Verjährungsfrist zu dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Anleger erkennt, dass Angaben im Prospekt von Angaben des Beraters im Beratungsgespräch abweichen. Die Chancen für die Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen gegen Banken und Anlageberater wegen Falschberatung sind damit erheblich gestiegen.

Dieses Urteil ist im Zusammenhang mit Entscheidungen zu sehen, die Anlageberater und Banken verpflichten, den Kunden ausreichend vorher durch die Übergabe des für die jeweilige Kapitalanlage erstellten, zumeist sehr umfangreichen Prospekts die Gelegenheit zu geben, sich mit dieser vertraut zu machen und Chancen und Risiken zu erkennen. Die Übergabe im Beratungsgespräch, in dem auch die Anlage gezeichnet wird, reicht hierzu regelmäßig nicht aus.

Mathias Nittel
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Der Prospekt des Fonds weist in verschiedener Hinsicht Fehler und Auslassungen auf, die grundsätzlich Schadenersatzansprüche gegen die beratende Bank / den Anlageberater sowie Prospektverantwortliche begründen können. Ein Verkaufsprospekt muss, da er häufig die einzige Informationsquelle eines Anlegers darstellt, über sämtliche Umstände, die für die Anlageentscheidung für Bedeutung sind, richtig und vollständig informieren.

Bezüglich folgender Punkte ist dies nach unserer Einschätzung nicht der Fall:

• Die Angaben im Prospekt zur Frage der Wiederveräußerbarkeit der Anteile sind fehlerhaft. So wird bereits auf Seite 5 des Prospekts von der Möglichkeit der Wiederveräußerbarkeit gesprochen, ohne dass der Prospekt insgesamt einen Hinweis darauf enthält, dass es für Fondsbeteiligungen dieser Art keinen Zweitmarkt gibt, so dass eine Wiederveräußerbarkeit schlechterdings nicht gegeben ist.

• Hinzu kommt, dass nach verschiedenen Stellen, insbesondere auf Seite 5 des Prospekts davon die Rede ist, dass die Fondsbeteiligung inflationsgeschützt sei, eine weitestgehende Anpassung an die Inflationsrate gewährleiste und die zu erwartende Wertsteigerung weitgehend vor der Entwertung durch Inflation schützen würden. Dies ist nur bedingt richtig, so dass die Frage der Irreführung durch diese Prospektaussagen in Rede steht. Denn man muss dabei berücksichtigen, dass die geschlossenen Mietverträge jeweils nur eine teilweise Indexierung vorsehen, so dass die Mieteinnahme langfristig erheblich hinter der Inflation und damit dem Wertverlust zurückbleibt. Die Aussagen im Prospekt sind hierzu nach unserer Meinung irreführend.

• Im Hinblick auf die Objekte in Kiel, Sigmaringen und Apolda fehlen jegliche Aussagen dazu, welche Mieteinnahmen „im Markt“ üblich und erzielbar sind, so dass der Anleger keinen Eindruck davon gewinnen kann, in welchem Maße Risiken für die Nachhaltigkeit der Erzielung der Mieteinnahmen vorhanden sind. Im Hinblick auf die zusätzlichen Mieteinnahmen durch das Hotel fehlen jegliche Aussagen zu den Markt- und Preisgegebenheiten, auch zur Frage der zu erzielenden Umsätze. Darüber hinaus fehlt es an Angaben zum Stammkapital der noch in Gründung befindlichen Pächterin ebenso wie zur Bonität des Alleingesellschafters.

• Die auf Seite 35 dargestellte Mittelverwendung enthält keinerlei Aufschlüsselung aus der die detaillierte Verwendung der sogenannten „weichen Kosten“ zu ersehen wäre. Auch nicht erkennbar ist, in welchem Maße das von dem Anleger eingebrachte Eigenkapital zur Deckung „weicher Kosten“ verwandt wird. Hierzu sind umfangreiche und komplizierte Berechnungen in der Gesamtschau des Prospekts erforderlich, die einem Anleger nach der Rechtsprechung des BGH keine zutreffende und hinreichende Information über die Kapitalanlage gewähren.

• Auch die Aussagen zur Frage der Anschlussvermietung, zu Mietausfällen und zu den Revitalisierungskosten fehlen beziehungsweise sind unzureichend.

• Nicht in ausreichendem Maße angesetzt wurden Kosten für die Instandhaltung der Immobilien. Hierbei wurden die für den Werterhalt erforderlichen Ansätze ebenso deutlich unterschritten, wie die für eine eventuelle Anschlussvermietung erforderlichen Investitionen nicht berücksichtigt wurden.

„Kickback-Rechtsprechung“

Hinzu kommt, dass nach der aktuellen „kickback-Rechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs der Anlageberater, insbesondere die beratende Bank, aber auch ein die Beratung durchführender Steuerberater darüber hätte aufklären müssen, dass er für die Empfehlung des Fonds eine Provision erhält. Hat er dies unterlassen – was regelmäßig der Fall gewesen sein dürfte -, ist er in vollem Umfang zum Schadenersatz verpflichtet.

Mathias Nittel
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Der Prospekt des Fonds weist in verschiedener Hinsicht Fehler und Auslassungen auf, die grundsätzlich Schadenersatzansprüche gegen die beratende Bank / den Anlageberater sowie Prospektverantwortliche begründen können. Ein Verkaufsprospekt muss, da er häufig die einzige Informationsquelle eines Anlegers darstellt, über sämtliche Umstände, die für die Anlageentscheidung für Bedeutung sind, richtig und vollständig informieren.

Bezüglich folgender Punkte ist dies nach unserer Einschätzung nicht der Fall:

• Die Darstellungen im vorgesehen Investitionsplan entsprechen abermals nicht den vom BGH formulierten Anforderungen. Sie lassen insbesondere nicht ohne aufwändiges Rechnen erkennen, welcher Anteil an dem von den Anlegern aufgebrachten Eigenkapital werthaltig in Herstellungskosten investiert wird und welcher Anteil in sogenannte Weichkosten fließt.

• In der Prognoseberechnung sind die Instandhaltungskosten zu niedrig angesetzt. Sie reichen, worauf der Prospekt selbst hinweist nicht aus, die für eine Vollvermietung notwendige Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen abzudecken.

• Die Verwaltungskosten der Gesellschaft wurden mit einem jährlichen Preissteigerungsfaktor von 1,4 % angesetzt. Diese Preissteigerung entspricht nicht der allgemeinen durchschnittlichen Preissteigerung der letzten 15, der Prospektauflage vorhergehenden Jahre, sondern ist zu niedrig angesetzt.

• Das Mietausfallwagnis dürften mit 2 % zu niedrig angesetzt sein.

• Ein Hinweis auf die fehlende Fungibilität, also den fehlenden Zweitmarkt, auf dem derartige Fondsanteile veräußert werden können fehlt ebenso, wie auf das im Falle einer Veräußerung bestehende Risiko, erhebliche Preisabschläge hinnehmen zu müssen.

• Darüber hinaus fehlt auch der erforderliche Hinweis auf eine Nachhaftung für Gesellschaftsverbindlichkeiten im Falle einer Veräußerung des Gesellschaftsanteils oder eines anderweitigen Ausscheidens aus der Gesellschaft.

„Kickback-Rechtsprechung“

Hinzu kommt, dass nach der aktuellen „kickback-Rechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs der Anlageberater, insbesondere die beratende Bank, aber auch ein die Beratung durchführender Steuerberater darüber hätte aufklären müssen, dass er für die Empfehlung des Fonds eine Provision erhält. Hat er dies unterlassen – was regelmäßig der Fall gewesen sein dürfte -, ist er in vollem Umfang zum Schadenersatz verpflichtet.

Mathias Nittel
Rechtsanwalt | Fachanwalt für Bank-
und Kapitalmarktrecht

Tel.: o6221-43401-14

Der Prospekt des Fonds weist in verschiedener Hinsicht Fehler und Auslassungen auf, die grundsätzlich Schadenersatzansprüche gegen die beratende Bank / den Anlageberater sowie Prospektverantwortliche begründen können. Ein Verkaufsprospekt muss, da er häufig die einzige Informationsquelle eines Anlegers darstellt, über sämtliche Umstände, die für die Anlageentscheidung für Bedeutung sind, richtig und vollständig informieren.

Bezüglich folgender Punkte ist dies nach unserer Einschätzung nicht der Fall:

• Ein Prospekt muss darauf hinweisen, dass die Möglichkeit besteht, dass der Anleger auch nach dem Ausscheiden aus der Gesellschaft für deren bis zu seinem Ausscheiden begründete Verbindlichkeiten haftet, wenn sie innerhalb von fünf Jahren nach der Eintragung des Ausscheidens im Handelsregister fällig sind. Ein entsprechender Hinweis fehlt vorliegend.

• Darüber hinaus muss der Prospekt einen Hinweis darauf enthalten, dass die Veräußerung eines Fondsanteils in Ermangelung eines entsprechenden Marktes nur eingeschränkt möglich ist. Die praktisch fehlender Aussicht, die OHG-Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Konditionen verkaufen zu können, ist ein Umstand, der für die Anlageentscheidung eines durchschnittlichen Anlegers von erheblicher Bedeutung ist. Die Bedingung, zu denen Anleger auch auf langfristig festgelegtes Geld vorzeitig zurückgreifen kann, sind typischer Weise ein wesentliches Element seiner Investitionsentscheidung. Dies gilt gerade auch für Anlagen, die der Alterssicherung dienen sollen. Auch in diesen Fällen kann ein vorzeitiges Bedürfnis entstehen, die festgelegten Vermögenswerte liquide zu machen, wie etwa bei Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit, krankheitsbedingten Verlust der Erwerbsfähigkeit oder auch nur eine Änderung der Anlageziele. Die im Prospekt hierzu enthaltenen Ausführungen machen nicht deutlich, dass derartige Fondsanteile faktisch unveräußerlich sind, so dass eine Bindung bis zum frühest möglichen Kündigungstermin laut Gesellschaftsvertrag gegeben ist.

• Der Investitions- und Finanzierungsplan genügt nicht den von der Rechtsprechung gestellten Anforderungen. Insbesondere lässt er nicht erkennen, in welcher Höhe das von den Gesellschaftern zu stellende Eigenkapital werthaltig in die Immobilieninvestition fließt. Der entsprechende Prozentsatz ist erst durch mehrere Rechenschritte zu ermitteln.

• Im Hinblick auf die in Ansatz gebrachten Mieteinnahmen fehlt im Prospekt jegliche Darstellung zu den am Standort üblichen Mieten. Es ist für den Anleger daher nicht abzuschätzen, ob und in wieweit sich die prognostizierten Mietsteigerungen überhaupt realisieren lassen beziehungsweise in welchem wohnungswirtschaftlichen Umfeld sie durchgesetzt werden sollen. Gerade die Frage der ortsüblichen Miete im freifinanzierten Wohnungsbau wäre zur Beurteilung der Mietsteigerungspotentiale von erheblicher Bedeutung gewesen. Dies insbesondere vor dem Hintergrund des Umstandes, dass auf Seite 32 des Prospekts unter dem Stichwort Vermietungs- und Bewirtschaftungsrisiko davon die Rede ist, dass auch nach Ablauf der Mietgarantie das Mietrisiko als gering eingestuft werden könne, wenn man berücksichtige, dass für die Wohnungen die Netto-Kaltmiete nach Ablauf der Förderungsphase also nach 15 Jahren nur rund 16,60 DM pro m² und Monat betrage.

• Hinzu kommt, dass die Instandhaltungspauschale, die der Prognoserechnung zugrunde gelegt ist, zu niedrig angesetzt wurde. Der Prospekt führt selbst auf Seite 32 unter der Überschrift „Vermietungs- und Bewirtschaftungsrisiko“ aus, dass die angesetzte Instandhaltungspauschale nicht ausreichen wird, um die erforderlichen Maßnahmen zum Werterhalt zu finanzieren.

• Auf Seite 36 ist unter Ziffer 5) von der grundsätzlich gegebenen Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum und der Zuordnung einzelner Wohnungen die Rede. Zutreffend weist der Prospekt darauf hin, dass hierfür die Zustimmung der Gesellschafter in Form eines entsprechend qualifizierten Beschlusses der Gesellschafterversammlung erforderlich ist. Unzutreffenderweise wird jedoch dargestellt, dass im Rahmen der Übertragung des Wohnungs- beziehungsweise Teileigentums die verbleibenden Darlehensvaluten vom jeweiligen Erwerber anteilig zu übernehmen seien. Dies würde jedoch grundsätzlich voraussetzen, dass die finanzierende Bank bereit ist, die restlichen Darlehensverbindlichkeiten entsprechend aufzuteilen und das Wohnungs- beziehungsweise Teileigentum aus der Gesamthaftung zu entlassen. Andernfalls haftet auch das Wohn- beziehungsweise Teileigentum weiterhin für die Gesamtverbindlichkeiten.

"Kickback-Rechtsprechung"

Hinzu kommt, dass nach der aktuellen „kickback-Rechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs der Anlageberater, insbesondere die beratende Bank, aber auch ein die Beratung durchführender Steuerberater darüber hätte aufklären müssen, dass er für die Empfehlung des Fonds eine Provision erhält. Hat er dies unterlassen – was regelmäßig der Fall gewesen sein dürfte -, ist er in vollem Umfang zum Schadenersatz verpflichtet.

www.witt-nittel.de

Mathias Nittel
Rechtsanwalt | Fachanwalt für Bank-
und Kapitalmarktrecht

Tel.: 06221-43401-14

Der Prospekt des Fonds weist in verschiedener Hinsicht Fehler und Auslassungen auf, die grundsätzlich Schadenersatzansprüche gegen die beratende Bank / den Anlageberater sowie Prospektverantwortliche begründen können. Ein Verkaufsprospekt muss, da er häufig die einzige Informationsquelle eines Anlegers darstellt, über sämtliche Umstände, die für die Anlageentscheidung für Bedeutung sind, richtig und vollständig informieren.

Bezüglich folgender Punkte ist dies nach unserer Einschätzung nicht der Fall:

• Im Prospekt wird an verschiedener Stelle auf die vermeintliche Wiederveräußerbarkeit der Beteiligungen geschlossener Immobilienfonds hingewiesen. Entsprechende Hinweise wiederholen sich auch an anderer Stelle. Dabei wird nicht darauf hingewiesen, dass es einen geregelten Zweitmarkt für derartige Beteiligungen nicht gibt und auch eine entsprechende Nachfrage regelmäßig nicht vorhanden ist. Dies hat zur Folge, dass Fondsanteile letztlich unveräußerlich sind, so dass die Bindung des Anlegers und des von ihm angelegten Kapitals bis zum Zeitpunkt der frühstmöglichen Kündigung der Fondsbeteiligung gegeben ist.

• Im Prospekt wird eine Rendite dargestellt, die nach der Methode des internen Zinsfußes ermittelt ist. Diese Renditekennziffer ist mit anderen Kapitalanlagen und den dort zu erzielenden Renditen nicht zu vergleichen. Ein entsprechender Hinweis darauf fehlt, so dass hier eine Irreführung im Hinblick auf die Rendite besteht. Darüber hinaus fehlen Hinweise auf die zur Ermittlung der Rendite verwandte Berechnungsmethode (Formel) und den dabei zugrunde gelegten Wiederanlagezins.

• In Bezug auf beide Anlageobjekte fehlen klare und nachprüfbare Aussagen zur Ortsüblichkeit der Miete, zur Situation auf dem Mietmarkt und eine Entwicklungsprognose.

• Darüber hinaus sind die „weichen Kosten“ bei der Aufstellung der Mittelverwendung nicht gesondert aufgeschlüsselt. Für den Anleger ist daher nicht ersichtlich, welcher Anteil der von ihm zur Verfügung gestellten Gelder werthaltig in die Immobilieninvestition fließt und welcher in sogenannte „weiche Kosten“.

• Die in der Prognoserechnung vorgenommene Rückstellung für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fondsimmobilien reichen zur nachhaltigen Wertsicherung nicht aus. Insbesondere sind Anschlussvermietungsrisiken und die daraus resultierende Kostenbelastung bei einem eventuellen Auslaufen des Mietvertrages für das Objekt in Schwerin nicht berücksichtigt.

„Kickback-Rechtsprechung“

Hinzu kommt, dass nach der aktuellen „kickback-Rechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs der Anlageberater, insbesondere die beratende Bank, aber auch ein die Beratung durchführender Steuerberater darüber hätte aufklären müssen, dass er für die Empfehlung des Fonds eine Provision erhält. Hat er dies unterlassen – was regelmäßig der Fall gewesen sein dürfte -, ist er in vollem Umfang zum Schadenersatz verpflichtet.

Mathias Nittel
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und Kapitalmarktrecht

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Der Prospekt des Fonds weist in verschiedener Hinsicht Fehler und Auslassungen auf, die grundsätzlich Schadenersatzansprüche gegen die beratende Bank / den Anlageberater sowie Prospektverantwortliche begründen können. Ein Verkaufsprospekt muss, da er häufig die einzige Informationsquelle eines Anlegers darstellt, über sämtliche Umstände, die für die Anlageentscheidung für Bedeutung sind, richtig und vollständig informieren.

Bezüglich folgender Punkte ist dies nach unserer Einschätzung nicht der Fall:

• Ein Prospekt muss darauf hinweisen, dass die Möglichkeit besteht, dass der Anleger auch nach dem Ausscheiden aus der Gesellschaft für deren bis zu seinem Ausscheiden begründete Verbindlichkeiten haftet, wenn sie innerhalb von fünf Jahren nach der Eintragung des Ausscheidens im Handelsregister fällig sind. Ein entsprechender Hinweis fehlt vorliegend.

• Darüber hinaus muss der Prospekt einen Hinweis darauf enthalten, dass die Veräußerung eines Fondsanteils in Ermangelung eines entsprechenden Marktes nur eingeschränkt möglich ist. Die praktisch fehlender Aussicht, die OHG-Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Konditionen verkaufen zu können, ist ein Umstand, der für die Anlageentscheidung eines durchschnittlichen Anlegers von erheblicher Bedeutung ist. Die Bedingung, zu denen Anleger auch auf langfristig festgelegtes Geld vorzeitig zurückgreifen kann, sind typischer Weise ein wesentliches Element seiner Investitionsentscheidung.

• Dies gilt gerade auch für Anlagen, die der Alterssicherung dienen sollen. Auch in diesen Fällen kann ein vorzeitiges Bedürfnis entstehen, die festgelegten Vermögenswerte liquide zu machen, wie etwa bei Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit, krankheitsbedingten Verlust der Erwerbsfähigkeit oder auch nur eine Änderung der Anlageziele. Die im Prospekt hierzu enthaltenen Ausführungen machen nicht deutlich, dass derartige Fondsanteile faktisch unveräußerlich sind, so dass eine Bindung bis zum frühest möglichen Kündigungstermin laut Gesellschaftsvertrag gegeben ist.

• Ein Prospektmangel liegt vor in Form einer unzureichenden Darstellung der „weichen Kosten“. Die Informationen in einem Prospekt müssen insoweit nicht richtig, sondern auch klar und übersichtlich sein. Für den Anleger ist es von besonderer Bedeutung, dass er unmittelbar und in verständlicher Form einem Prospekt entnehmen kann, in welchem Umfang seine auf die Beteiligung geleisteten Zahlungen nicht in das Anlageobjekt fließen, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwandt werden. Andernfalls fehlt ihm ein wesentlicher Anhaltspunkt für die Bestimmung des materiellen Wertes der Beteiligung in Abgrenzung zu den nicht wertbildenden aber zu vergütenden Nebenleistungen. Vergleich man den vorgesehenen Investitions- und Finanzierungsplan auf Seite 21 des Prospekt und den Investitions- und Finanzierungsplan auf Seite 39 des Prospekts, fällt auf, dass die einzelnen Kostenpositionen in unterschiedlicher Weise zusammengefasst sind und zum Teil auch unterschiedlich bezeichnet werden. Besonders hervorzuheben ist vor dem Hintergrund der einschlägigen BGH-Rechtsprechung, dass die Summe der sogenannten Weichkosten weder als Betrag noch als Prozentsatz des aufzubringenden Eigenkapitals ausgewiesen ist. Der Anteil lässt sich nur umständlich in mehreren Rechengängen ermitteln. Letztlich gelangt man zu dem Ergebnis, dass 34 % des Gesamtaufwandes nicht werthaltig investiert werden und das aufzubringende Eigenkapital inklusive Agio gerade einmal 32 % des Gesamtfinanzierungsvolumens beträgt. Im Ergebnis ist daher festzustellen, dass von dem von den Gesellschaftern aufzubringenden Eigenkapital nichts in eine werthaltige Investition fließt, sondern die Immobilie vollständig fremdfinanziert erworben wird.

• Der Prospekt muss ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt vermitteln, wobei das Erfordernis an Vollständigkeit und Richtigkeit sowohl für tatsächliche Angaben, als auch für Werturteile und Prognosen gilt. Dies bedeutet, dass auch der erzeugte Gesamteindruck im Hinblick auf die Vermögens-, Ertrags- und Liquiditätslage zutreffend sein muss. Vorliegend wurden die Bewirtschaftungskosten mit 13,15 DM pro m² Wohnfläche und 11,50 DM pro m² Gewerbe sowie 110,00 DM im Jahr für den Stellplatz angesetzt. Auf der Grundlage dieser Grundannahmen wurde die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung im Zuge der Prognoseberechnung durchgeführt. Dieser Ansatz der Instandhaltungskosten war kaufmännisch nicht vertretbar. Geht man davon aus, dass die Instandhaltungsaufwendungen den Werterhalt eines Immobilienobjekts sicherstellen sollen, bedingt dies, dass über den Zeitraum der voraussichtlichen Lebensdauer des Objekts der für dessen Errichtung aufgewandte Betrag in Form einer Rücklage angespart wird. Die im Prospekt in Ansatz gebrachten Beträge betragen nach unserer Auffassung gerade einmal 30 % des tatsächlich anzusparenden Rücklagenbetrages. Hintergrund dieser Handhabung ist, dass die Bildung von Rücklagen zu Lasten der Liquidität geht, so dass das Prognoseergebnis durch diese Handhabung geschönt wird.

• Die Ausführungen zu den Mieteinnahmen und deren Entwicklung genügen ebenfalls nicht den im Hinblick auf Vollständigkeit und Richtigkeit zu stellenden Anforderungen. Der Prospekt geht von einer im ersten Vermietungsjahr zu erzielenden Miete von 8,28 DM/m² aus, die dann ab dem zweiten Jahr um jeweils 0,25 DM pro Jahr steigen soll. Der im Prospekt zugrunde gelegte Mietanstieg entspricht dem Rückgang der öffentlichen Aufwendungszuschüsse und soll letztlich eine konstante kalkulatorische Einnahme des Fonds gewährleisten.

• Der Prospekt enthält allerdings keinerlei Informationen darüber, welche Mieten zum Prospektierungszeitpunkt auf dem frei finanzierten Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen erzielt wurden und welchen wohnungswirtschaftlichen Grundeinnahmen den in Ansatz gebrachten Mietsteigerungen zugrunde liegen. Insofern ist für den Leser und Anlageinteressenten nicht zu erkennen, wie sich der Ausgangsmietpreis und die Mietsteigerungen in den Wohnungsmarkt einfügen. Darüber hinaus werden die gesetzten Rahmenbedingungen für Mietsteigerungen in den Prospekten nicht erwähnt, die einer kontinuierlichen Mietsteigerung in Höhe von 0,25 DM/m² im Jahr entgegenstanden. Für den Anleger war demnach nicht zu erkennen, in welchem Marktumfeld und in welchem rechtlichen Umfeld die geplanten und prognostizierten Mietsteigerungen erfolgen sollten. Vielmehr ist den Gesamtumständen zu entnehmen, dass mit der Zugrundelegung einer Mietsteigerung von 0,25 DM/m² und Jahr, was 3 % p.a. entspricht, ausschließlich dem Umstand sinkender öffentlicher Zuwendungen Rechnung getragen werden sollte, um das Prognoseergebnis zu schönen.

"Kickback-Rechtsprechung"

Hinzu kommt, dass nach der aktuellen „kickback-Rechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs der Anlageberater, insbesondere die beratende Bank, aber auch ein die Beratung durchführender Steuerberater darüber hätte aufklären müssen, dass er für die Empfehlung des Fonds eine Provision erhält. Hat er dies unterlassen – was regelmäßig der Fall gewesen sein dürfte -, ist er in vollem Umfang zum Schadenersatz verpflichtet.

Mathias Nittel
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- Heidelberg, den 13. Juli 2010 – „Stabilität ist uns wichtiger, als das schnelle Geld", heißt es auf der Internetseite der Volksbank. Doch diese guten Vorsätze scheinen neu zu sein. Siegfried U. (Name geändert), ein langjähriger Kunde, hat inzwischen die Geduld mit seiner Bank verloren. Im Februar 2004 empfahl sie dem Ruheständler eine Beteiligung an der Geno Activ Life 1 Renditebeteiligungs- GmbH & Co. KG. Eine sichere Rendite sollte er für seine Altersvorsorge erhalten, wurde ihm versichert, so dass er schließlich 30.000 US investierte. Eine fatale Entscheidung, wie er nunmehr erfahren musste. Denn die erwarteten Renditen bleiben aus.


Dass es der Volksbank doch ums schnelle Geld gegangen sein muss, schwante Siegfried U., als er in er Zeitung las, dass auch die Volksbanken an der Vermittlung von Fonds kräftig verdient haben. Als er nachfragte, wie viel seine Volksbank daran verdient hätte, dass er auf die Beratung hin den Fonds gezeichnet hatte, erhielt er Post von den Anwälten der Bank. 7,4 Prozent Provision hätte die Volksbank erhalten, aber Schadenersatz stünde ihm deshalb noch lange nicht zu.


Ganz anders sieht das der Anwalt von Siegfried U. Mathias Nittel, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und auf die Vertretung von Anlegern gegen Banken spezialisiert, kann auf zahlreiche Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) verweisen: „Der BGH hat klipp und klar festgestellt, dass Banken schon seit 1990 verpflichtet waren, ihren Kunden, denen sie eine Fondsbeteiligung empfahlen, unaufgefordert darüber zu informieren, welche Provisionen sie erhalten." Wenn eine solche Information nicht erfolgt ist, könnten die GAF Active Life - Anleger auch heute noch verlangen, so gestellt zu werden, als hätten sie die Beteiligung nicht gezeichnet. Anwalt Nittel: „Sie erhalten also ihr Geld zurück, die Bank bekommt den Fondsanteil." Lediglich erhaltene Ausschüttungen und Steuervorteile, die ihnen verblieben, müssten sie sich anrechnen lassen.


Für Siegfried U. hat Anwalt Nittel inzwischen Klage beim Landgericht Saarbrücken eingereicht.

www.nittel.co

Mathias Nittel
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Gesicherte Mieteinnahmen sind das A und O jeder Immobilieninvestition. Dies gilt auch für Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, die in der Regel mit einer Laufzeit von mindestens 15 Jahren aufgelegt werden. Die in den Fondsprospekten enthaltenen Prognosen zur Mietentwicklung sind oftmals höchst fragwürdig, wie der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt in einem Urteil festgestellt hat (BGH, Urteil vom 31.05.2010 - II ZR 30/09). Einem Zahnarzt, der sich im Jahr 1999 mit 100.000,00 DM an einem Immobilienfonds beteiligt hatte, erhält von der persönlich haftende Gesellschafterin des Fonds sein investiertes Kapital zurück.

Die im Prospekt prognostizierten Mietsteigerungen "beruhten auf Erfahrungswerten der Vergangenheit", hieß es im Prospekt, der einen kontinuierlichen Anstieg der Mieteinnahmen vorhersagte und so die Rentierlichkeit der Investition begründete. Das Problem war, dass bei den für den Prospekt Verantwortlichen gar keine Erkenntnisse darüber vorlagen, welche Mietzuwächse bei vergleichbaren Objekten unter entsprechenden äußeren Umständen in der Vergangenheit erzielt werden konnten. Für den Heidelberger Fachanwalt für Bank- und Kapitalmakrtrecht Mathias Nittel ist dies eine klare Täuschung der Anleger: „Es wird der Eindruck erweckt, als seien in der Vergangenheit unter vergleichbaren Umständen entsprechende Mietzuwächse erzielt worden.“ Der Anleger wird in dem Glauben gewogen, dass die auf solche vermeintlichen Erfahrungswerte gestützte Prognose zuverlässiger sei, als wenn sie lediglich unter Zugrundelegung verschiedener, für die Entwicklung von Mieten grundsätzlich bedeutsamer Faktoren erstellt worden wäre, so der BGH in den Urteilsgründen. Ein solcher Prospektfehler zieht zwangsläufig eine Schadenersatzpflicht nach sich.

Für Anwalt Nittel ist dies kein Einzelfall. Viele Fondsprospekte enthalten vergleichbare Aussagen zur Mietprognose, ohne die Objekte zu benennen, die als Vergleich herangezogen wurden. Dabei verlangen die Gerichte, dass die Grundlagen von Prognosen in Prospekten benannt werden müssen. „Für Immobilienfonds-Anleger bestehen unter auch unter diesem Aspekt gute Chancen, um Schadenersatzansprüche gegen Prospektverantwortliche, beratende Banken und andere Anlageberater geltend zu machen.“

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- Heidelberg, den 8. Juli 2010 – Banken müssen Kunden, die sie wegen Geldanlagen beraten, darüber aufklären, dass sie für die Empfehlung der Anlageprodukte Provisionen erhalten. Dies hat der BGH in den zurückliegenden Jahren mehrfach entschieden. Lagen die Fälle längere Zeit zurück, beriefen sich Banken vor Gericht immer wieder darauf, dass sie dies zum Zeitpunkt der jeweiligen Beratung gar nicht wissen konnten; die Entscheidungen des BGH seien ja erst danach ergangen. Juristen bezeichnen dies als unvermeidbaren Rechtsirrtum.

Diese Ausflüchte hat ihnen der BGH mit einem Grundsatzbeschluss vom heutigen Tage abgeschnitten. (BGH, Beschluss vom 29. Juni 2010 - XI ZR 308/09) Danach kann sich eine Bank, die einen Kunden im Rahmen der Anlageberatung nicht auf an sie zurückgeflossene Rückvergütungen hinweist, sich jedenfalls für die Zeit nach 1990 nicht auf einen unvermeidbaren Rechtsirrtum über Bestehen und Umfang einer entsprechenden Aufklärungspflicht berufen.

Mathias Nittel, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht: „Für die Praxis schafft dies Rechtssicherheit auch für die Anleger, die in den 90er Jahren nach Beratung ihrer Bank Fondsbeteiligungen gezeichnet haben.“ Der Anlegerschützer sieht infolge der Entscheidung eine weitere Klagewelle auf die Banken zurollen. „Anleger, die seit 1990 Immobilienfonds oder Investmentfonds gezeichnet haben und von ihrer Bank nicht über deren Provisionsinteresse aufgeklärt wurden, können damit noch heute Schadenersatz verlangen.“

Mathias Nittel
Rechtsanwalt | Fachanwalt für Bank-
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Ein weiteres Urteil zu Gunsten geschädigter Anleger ist in einem Verfahren um so genannte Schrottimmobilien, die von dem Immobilienvermittler Heine & Biege, einem Partnerunternehmen der Badenia Bausparkasse in den 90er Jahren verkauft wurde, vom Bundesgerichtshof (Az. XI ZR 104/08) verkündet worden. Das Berufungsurteil des OLG Schleswig, mit dem die Badenia Bausparkasse zu Schadenersatz verurteilt worden war, wurde vom BGH bestätigt.

Die Klägerin, eine damals 38 Jahre alte Krankenschwester, wurde im Jahr 1996 von der Vermittlerfirma Heinen & Biege zu Steuersparzwecken eine Eigentumswohnung in Hamburg verkauft. Zur Finanzierung des Kaufpreises in Höhe von 147.511 DM nahm sie bei der beklagten Bank ein tilgungsfreies Vorausdarlehen in Höhe von 178.000 DM auf, das durch zwei mit der beklagten Bausparkasse abgeschlossene Bausparverträge getilgt werden sollte. Im Zusammenhang mit dem Erwerb unterzeichnete die Klägerin einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag, in dem es unter anderem heißt: "Ich erteile hiermit den Auftrag, mir das oben genannte Objekt und die Finanzierung zu vermitteln. Der Auftrag soll durch die in Punkt 4. und 5. der nachfolgenden Aufstellung benannten Firmen zu den dort genannten Gebührensätzen ausgeführt werden." Ausweislich Punkt 4 der Aufstellung sollte die Finanzierungsvermittlerin eine "Finanzierungsvermittlungsgebühr" in Höhe von 3.560 DM und ausweislich Punkt 5 die Wohnungsvermittlerin eine "Courtage" in Höhe von 5.089 DM erhalten. Dies entspricht einer Provision von insgesamt 5,86% der Kaufpreissumme, nämlich 2,41% Finanzierungsvermittlungsgebühr für die Finanzierungsvermittlerin und 3,45% Courtage für die Wohnungsvermittlerin.

Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten die Rückabwicklung des kreditfinanzierten Kaufs der Eigentumswohnung. Sie begehrt unter anderem die Rückzahlung geleisteter Zinsen sowie die Feststellung, dass aus den Darlehensverträgen keine Zahlungsansprüche bestehen und dass ihr die Beklagten den gesamten Schaden zu ersetzen haben. Sie stützt sich dabei insbesondere auf einen Schadensersatzanspruch wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht hat dem Zahlungsbegehren - unter Abzug der von der Klägerin erlangten Mietpoolausschüttungen und Steuervorteile - in Höhe von 11.616,64 € nebst Zinsen teilweise, den Feststellungsanträgen vollumfänglich stattgegeben.

Das Berufungsgericht ist nach Durchführung einer Beweisaufnahme zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beklagten der Klägerin schadensersatzpflichtig sind, weil sie sie trotz eines insoweit bestehenden Wissensvorsprungs nicht über eine arglistige Täuschung aufgeklärt haben. Die Klägerin ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts vom Vertrieb arglistig über die Höhe der an die beiden im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag genannten Vermittlerfirmen fließenden Provisionen getäuscht worden. Durch Gestaltung und Ausfüllung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags habe der Vertrieb bei der Klägerin bewusst die falsche Vorstellung erzeugt, die beiden in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag genannten Vermittlerfirmen erhielten nur die dort genannten Provisionen. Dies entsprach jedoch nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht der Wahrheit. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme erhielten die beiden im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag genannten Vermittlerinnen nicht nur Vertriebsprovisionen in Höhe von insgesamt 5,86% der Kaufpreissumme, sondern tatsächlich mindestens 15%. Da die Beklagten mit dem Vertrieb in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet hatten, hat das Berufungsgericht angenommen, dass ihnen diese arglistige Täuschung bekannt gewesen ist. Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben.

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil bestätigt. Er hat insbesondere die dem Berufungsurteil zugrunde liegende Auslegung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags bestätigt, nach welcher die dort im Einzelnen ausgewiesenen Vertriebsprovisionen als Gesamtprovisionen zu verstehen seien, zu denen die Vermittlerinnen die Vermittlung insgesamt durchführen sollten. Diese Auslegung ist angesichts des in dem formularmäßigen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag ausdrücklich enthaltenen Hinweises, der Auftrag solle durch die in Punkt 4. und 5. der Aufstellung benannten Vermittlungsfirmen zu den dort im Einzelnen genannten Gebührensätzen ausgeführt werden, vertretbar und der Bundesgerichtshof hat sie nun für zutreffend erklärt. Er konnte den Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag selbst auslegen, weil gleichlautende Formulare bundesweit verwendet worden sind. Auf der Grundlage dieser Auslegung ist das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Würdigung zu dem Ergebnis gelangt, bei der Klägerin sei mit Hilfe des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags bewusst die unzutreffende Vorstellung erzeugt worden, die beiden genannten Firmen erhielten für die Vermittlung der Wohnung und der Finanzierung insgesamt lediglich die im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag ausgewiesenen Provisionen, obwohl sie – wie das Berufungsgericht aufgrund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme festgestellt hat – tatsächlich eine fast drei Mal so hohe Vermittlungsprovision erhalten sollten.
Da gleichlautende Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträge bei den von den Beklagten finanzierten Erwerbsvorgängen vielfach verwendet worden sind, hat das Urteil über den Fall hinausgehende Bedeutung. Mit dem jetzigen Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass bei entsprechenden tatrichterlichen Feststellungen eine im Zusammenhang mit einem solchen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag stehende arglistige Täuschung eines Erwerbers über die Höhe der Vertriebsprovisionen zu bejahen ist.

BGH, Urteil vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08

Mathias Nittel
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Der Prospekt des ApolloProMedia GmbH & Co. 1. Filmproduktion KG ist fehlerhaft. Mit dieser Begründung hob der Bundesgerichtshof jüngst ein klageabweisendes Berufungsurteil des Oberlandesgerichts München auf.

In dem Verfahren waren der frühere Geschäftsführer der Komplementärin, die Alleingesellschafterin der Komplementärin und deren Alleingesellschafter bzw. Alleingeschäftsführer von einem Anleger auf Schadenersatz verklagt worden. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs stützt sich auf eine Aussage im Prospekt, wonach frühere Emissionen der Apollo-Gruppe zum „gegenwärtigen Zeitpunkt deutlich über Plan“ liegen. Diese Angaben trafen nicht zu. Bei dieser Aussage handelt ee sich in den Augen des BGH nicht um unwichtige werbende Anpreisungen, wie noch das OLG München ausgeführt hatte. Vielmehr er BGH hob das Urteil des OLG München unter anderem mit der Begründung auf, dass die in dem Prospekt angeführte Mitteilung, wonach Vorgängerfonds „deutlich über Plan“ liegen würden, eben im Gegensatz zur Einschätzung des OLG München keine unwichtige werbende Anpreisung wären. Hierbei sei insbesondere zu berücksichtigen, dass die Erlöse der Fonds im Jahr 2001 hinter den in den Prospekten teilweise auch für einzelne Jahre prognostizierten Einnahmen zurückgeblieben seien und die Aussage, die Fonds lägen "deutlich über Plan", schon aus diesem Grund falsch sei.

Der BGH sieht auch noch unter einem weiteren Gesichtspunkt Schadenersatzansprüche. Denn der Prospekt ist trotz der negativen Einflüsse des Terroranschlags vom 18. September 2001 nicht aktualisiert worden. Denn der Terroranschlag habe die Medienbranche nicht unberührt gelassen. Die Fondsgesellschaft selbst schrieb in ihrem Geschäftsbericht vom 19. März 2002 dass infolge des Terroranschlags bei den ersten Fonds die Lizenzeinnahmen nicht in der erwarteten Höhe und im vorgesehenen Zeitrahmen hätten erzielt werden konnten. Damit ist die Aussage im Prospekt, die Rahmenbedingungen seien "nachhaltig stabil" geblieben, nicht zu vereinbaren. Hier hätte der Fondsprospekt entsprechend aktualisiert werden müssen.

Für die betroffenen Anleger von Apollo-Medienfonds bedeutsam ist darüber hinaus, dass die Schadenersatzansprüche noch nicht verjährt sind. Wir können daher nur dringend raten, mögliche Prospekthaftungsansprüche sowie Ansprüche gegen die Analgeberater prüfen zu lassen.

Mathias Nittel
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Auch die fünf Cinerenta-Medienfonds sind im Visier der bayerischen Finanzverwaltung. Bei den von der Cinerenta GmbH des Mittelstandslobbyisten Mario Ohoven seit 1997 auf den Markt gebrachten Fonds bestreiten die Finanzbeamten nunmehr die Gewinnerzielungsabsicht. Nach dem Ende der Betriebsprüfungen bei den Cinerenta-Fonds I – V wurden die Verlustzuweisugnen wegen fehlender Gewinnerzielungsabsicht gestrichen. Der Initiator habe die Filmvertriebskosten nicht berücksichtigt, die zur Folge haben, dass es nie zu einem Totalgewinn über die gesamte Laufzeit der Cinerenta-Fonds kommen konnte, so die Begründung. Steuerrechtlich hat dies die Einstufung der Investments als Liebhaberei und damit die Aberkennung der Verlustzuweisungen zur Folge. Rund 8.500 Anleger müssen bis zu 80% ihrer Einlage an das Finanzamt zahlen, insgesamt ein Betrag von bis zu 364 Mio. €, der mit Säumniszuschlägen von 6 % jährlich zu verzinsen ist.

Für die betroffenen Anleger stellt sich die Frage nach Schadensminimierung. Als mögliche Anspruchsgegner kommen hier die als Treuhänderin fungierende Contor GmbH, die ehemalige Geschäftsführerin der Fonds, die Cinerenta GmbH und die Berintreg GmbH, die früher als Investor Treuhand GmbH firmierte, in Betracht. Diese sind unter verschiedneen Gesichtspunkten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe des eingesetzten Kapitals zuzüglich Agio und abzüglich erhaltener Ausschüttungen verpflichtet.

Ganz oben auf der Agenda geschädigter Anleger steht aber die Inanspruchnahme der beim Vertrieb von den Initiatoren eingeschalteten Banken. Diese haben ihren Kunden im Rahmen der Beratung regelmäßig verschwiegen, dass sie für die Vermittlung der Fondsbeteiligungen Provisionen erhalten. Allein aus diesem Grund sind sie nach der kick-back Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Schadenersatz verpflichtet.

Fast 50.000 € Schadenersatz muss der Initiator des GVV-Fonds Nr. 18, Wolfgang Grubmüller gemeinsam mit seiner Domicil- Bau Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau GmbH an eine Anlegerin zahlen.

Das Landgericht Offenburg sah es in einem Urteil vom 15. Juni 2010 als erwiesen an, dass der Fondsprospekt erhebliche Fehler enthielt. Zum einen wurde den Anlegern verschwiegen, dass die Domicil- Bau Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau GmbH rund 7 Mio. DM als Zwischengewinn beim Erwerb der Fondsimmobilie erzielt hat. Damit wurden die Anleger gleichzeitig über den Wert des Gesellschaftsvermögens getäuscht, weil sie davon ausgehen durften, das Objekt sei zum eigentlichen Verkehrswert angekauft worden. Zum anderen sollte das Fondsobjekt der Fondsgesellschaft lastenfrei übertragen werden. Die Domicil-Bau GmbH hatte sich allerdings im Kaufvertrag das Recht vorbehalten, die Immobilie mit Grundpfandrechten bis zu 8 Mio. DM zu belasten.

Für Anleger des GVV-Fonds Nr. 18 bestehen daher gute Chancen für die gerichtliche Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen.

Ab morgen werden Kreditnehmer besser als bisher vor unseriösen Lockvogelangeboten geschützt. Sie erhalten mehr Informationen und können so Kreditangebote besser miteinander vergleichen. Außerdem werden die Widerrufs- und Rückgaberechte bei Verbraucherverträgen vereinheitlicht.

Im Einzelnen:

1. Verbraucherdarlehen

Information und Vertragserläuterung: Verbraucher werden künftig bereits vor Abschluss eines Darlehensvertrages über die wesentlichen Bestandteile des Kredits informiert. Das ermöglicht dem Verbraucher, verschiedene Angebote zu vergleichen und eine fundierte Entscheidung zu treffen. Die Neuregelung setzt damit auf den verantwortungsbewussten und selbständig handelnden Verbraucher. Sobald sich die Wahl eines bestimmten Kredits abzeichnet, müssen dem Verbraucher zusätzlich die Hauptmerkmale des Vertrags erläutert werden.
Werbung: Die Werbung für Darlehensverträge wird stärker reglementiert. Wer für den Abschluss von Darlehensverträgen wirbt, darf nicht nur eine einzige Zahl herausstellen (etwa einen besonders niedrigen Zinssatz). Vielmehr muss er auch die weiteren Kosten des Vertrags angeben und diese Angaben mit einem realistischen Beispiel erläutern. Dadurch werden Lockvogelangebote unterbunden und die Verbraucher in die Lage versetzt, anhand aussagekräftiger Informationen selbst die Vor- und Nachteile eines Vertragsschlusses abzuwägen.
Muster für Verbraucherdarlehen: Künftig gelten für unterschiedliche Kreditverträge jeweils einheitliche Muster zur Unterrichtung der Verbraucher. Anhand dieser Muster werden sämtliche Kosten des Darlehens erkennbar. Unterschiedliche Angebote können besser als bisher miteinander verglichen werden. Die Muster gelten europaweit, sodass Kunden auch Angebote aus dem europäischen Ausland einholen und vergleichen können.
Kündigung: Die Kündigung von Darlehensverträgen wird neu geregelt. Kündigungen durch den Darlehensgeber sind bei unbefristeten Verträgen nur noch zulässig, wenn eine Kündigungsfrist von mindestens zwei Monaten vereinbart ist. Verbraucher können dagegen einen unbefristeten Vertrag jederzeit kündigen. Dabei darf die Kündigungsfrist für den Verbraucher einen Monat nicht überschreiten. Bei befristeten Verträgen, die nicht durch ein Grundpfandrecht wie eine Grundschuld oder Hypothek gesichert sind, dürfen Verbraucher das Darlehen künftig jederzeit ganz oder teilweise zurückzahlen. Verlangt der Darlehensgeber in einem solchen Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung, ist diese auf höchstens ein Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrages beschränkt.
Von den Neuregelungen werden nicht nur reine Darlehensverträge, sondern auch andere Finanzierungsgeschäfte erfasst. Damit werden Verbraucher bei Teilzahlungsgeschäften und bei Finanzierungsleasingverträgen grundsätzlich ebenso geschützt wie bei Verbraucherdarlehensverträgen.

2. Widerrufs- und Rückgaberecht

Die bereits bestehenden Vorschriften über das Widerrufs- und Rückgaberecht werden neu geordnet. Dies führt zu mehr Rechtssicherheit, und zwar nicht nur bei Verbraucherverträgen, sondern auch bei Versicherungsverträgen. Unternehmer, die für ihre Belehrungen über das Widerrufs- und Rückgaberecht die neuen Muster verwenden, müssen künftig keine wettbewerbsrechtlichen Abmahnungen oder unbefristete Widerrufs- bzw. Rückgaberechte mehr fürchten. Zudem gelten bei Fernabsatzgeschäften über eine Internetauktionsplattform und solchen in einem herkömmlichen Internetshop weitgehend gleiche Widerrufsfristen und Widerrufsfolgen.

Die gesetzlichen Änderungen treten am 11. Juni 2010 in Kraft. Sie dienen auch der Umsetzung einer europäischen Richtlinie. Nähere Informationen erhalten Sie hier.



Quelle: Referat Presse- und Öffentlichkeitsarbeit des
Bundesministeriums der Justiz

Mathias Nittel
Rechtsanwalt | Fachanwalt für Bank-
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Mit Urteil vom 13.April 2010 hat der Bundesgerichtshof (BGH XI ZR 197/09) das Berufungsurteil des OLG Zweibrücken aufgehoben und klargestellt, dass eine Vertragslücke in Folge einer unwirksamen Zinsänderungsklausel in einem Prämiensparvertrag im Wege einer objektivierten, von den Besonderheiten des Einzelfalls losgelösten ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden müsse. Der Rechtsstreit wurde an das OLG Zweibrücken zurückverwiesen, so dass weitere Feststellungen zum sachgerechten Referenzzins getroffen werden können.

Der zugrunde liegende Sachverhalt stellte sich wie folgt dar. Die Eheleute schlossen 1986 mit einer Sparkasswe einen Prämiensparvertrag mit einer Laufzeit von 20 Jahren. Neben Zinsen waren mit zunehmender Vertragsdauer steigende Prämien zu erzielen. Der Zins belief sich der Höhe nach auf den „jeweils gültigen Zinssatz für Versicherungsspareinlagen“. Die maximale Sparprämie belief sich auf 30% bei Erreichen der vollen Vertragslaufzeit. Die Eheleute leisteten in den folgenden 20 Jahren ihre Sparbeträge und erhielten mit Ablauf der Laufzeit einen Betrag in Höhe von 22.034,20 Euro ausbezahlt. Der Auszahlungsbetrag wurde daraufhin durch die Eheleute beanstandet und eine Neuberechung gefordert. Die Neuberechnung führte nur zu einem geringfügig höheren Zinsanspruch bzw. Auszahlungsbetrag und nicht wie beabsichtigt zur Zahlung von 3.101,18 Euro Sparzinsen.

Korrespondierend zu den vorausgegangenen Entscheidungen wurde die Zinsvereinbarung (AGB) auch durch den BGH für unwirksam erklärt. Eine Zinsänderungsklausel die „jeweils den gültigen Zinssatz für Versicherungsspareinlagen“ zugrunde legt, ist nach § 308 Nr.4 BGB unwirksam, weil sie schlicht das erforderliche Mindestmaß an Kalkulierbarkeit der Zinsänderungen nicht zulässt. Der Klägerin wurde zwar kein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht zur Zinsanpassung eröffnet, gleichwohl müsse die Lücke im Wege ergänzende Vertragsauslegung geschlossen werden. Maßgabe ist der der Vertragszweck und eine angemessene Abwägung der beiderseitigen Interessen und nicht die Heranziehung der von der Beklagten zugrunde gelegten Prämissen im Rahmen der durchgeführten Neuberechnung. Es ist nicht Interessengerecht, wenn die Prämissen Referenzzinsen für kurzfristige Spareinlagen zugrunde legt, obwohl der Sparvertrag der Eheleute langfristig ausgelegt war. Es müssen vielmehr von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte langfristige Sparzinsen berücksichtigt werden. Des Weiteren ist es nicht Sachgerecht, wenn die Bank eine Anpassungsschwelle als Prämisse einbezieht und somit nur Zinsänderungen von 0,1% berücksichtigt, obwohl eine solche im Sparvertrag nicht vereinbart war.


Obwohl das Urteil des BGH klare Leitlinien aufstellt, kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Banken im Falle unwirksamer Vertragsbedingungen per se eine Interessengerechte Zinsneuberechnung vornehmen. Auch die Feststellung der Wirksamkeit von Vertragsbedingungen wird eine fundierten Analyse und Beratung erfordern.

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