Ausschüttungen an die fast 6.400 Anleger des im Jahr 2006 aufgelegten Fonds Euroselect Zwölf London Wall des Bonner Emissionshauses IVG AG werden wohl auch in diesem Jahr ausbleiben. Damit gibt es auch in diesem Jahr keine Rendite für die 167 Mio. €, die die Anleger als Eigenkapital in den Fonds investiert haben.

Fondsimmobilie: 23,5% Wertverlust gegenüber Kaufpreis

Hintergrund ist die negative Wertentwicklung der Fondsimmobilie. Die Bewertung der Immobilie zum 31.12.2010 lag unverändert bei 156 Mio. GBP und damit um rund 23,5% unter dem Kaufpreis. Die Fondsgesellschaft habe daher, wie die Fondszeitung berichtet, einmal mehr die so genannte Loan-to-Value-Klausel des Kreditvertrages verletzt, in der festgelegt ist, dass das Verhältnis von Verkehrswert der Immobilie zu Gesamtkreditbelastung einen bestimmten Wert nicht unterschreiten darf (Loan-to-Value-Ratio - LTVR). Üblicherweise steht dem Kreditgeber im Falle der Überschreitung der LTVR ein Recht auf Nachbesicherung, Sondertilgung und/oder Zinsaufschläge zu. Wie die Fondszeitung in ihrer jüngsten Ausgabe berichtet, habe die Fondsgesellschaft aus diesem Grund im Jahr 2011 3,5 Mio. GBP für eine Sondertilgung angespart, eine zusätzliche Risikoprämie gezahlt und außerordentlich getilgt.

Nicht zuletzt aufgrund des deutlich erhöhten Liquiditätsbedarfs sind die Ausschüttungen des Fonds erheblich hinter den prospektierten Erwartungen zurückgeblieben.

Hauptmieter ING wird Mietvertrag wohl nicht verlängern

Hinzu kommt, dass die künftige Entwicklung des Fonds mit einem großen Fragezeichen versehen ist. Dem Vernehmen nach soll der Hauptmieter ING beabsichtigen, den im Jahr 2016 auslaufenden Mietvertrag nicht zu verlängern. Zu welchem Preis und mit welchem Aufwand ein Nachmieter gefunden werden kann, ist völlig offen. Fraglich ist auch, ob die Liquidität des Fonds ausreichen wird, die Kosten der Revitalisierung der im Jahr 1991 erbauten Immobilie aufzubringen um sie den Erfordernissen des neuen Mieters entsprechend anzupassen und zu modernisieren.

Schadenersatz für Anleger des IVG Euroselect Zwölf wegen Falschberatung

Für von uns vertretene Anleger haben wir mögliche Schadenersatzansprüche gegen die Anlageberater geprüft, die sie im Zusammenhang mit der Beteiligung am IVG Euroselect Zwölf London Wall beraten haben. Dabei haben wir zahlreiche Beratungsfehler festgestellt.

• So wurde Anlegern die Beteiligung an dem IVG Fonds als Altersvorsorge empfohlen. Aufgrund der enormen Risiken derartiger Beteiligungen, die bis hin zum Totalverlust der Einlage gehen können, ist eine solche unternehmerische Beteiligung als Altersvorsorge völlig ungeeignet, wie zwischenzeitlich verschiedene Gerichte festgestellt haben.

• Völlig überrascht waren die von uns vertretenen Anleger von der Mitteilung der Fondsgesellschaft, dass mit den finanzierenden Banken eine regelmäßige Wertermittlung des Gebäudes und gewisse Beleihungswertgrenzen vereinbart wurden, bei deren Unterschreiten die Banken zusätzliche Sicherheiten und höhere Zinsen verlangen können. Mit ihnen wurde nicht erörtert, welche Faktoren zu einer solchen Unterschreitung der Beleihungsgrenze führen können.

• Gänzlich unerwähnt in den Beratungen blieb die Möglichkeit des Wertverlustes der Immobilie durch Marktschwankungen. Vielmehr wurde die Immobilie vielfach als sichere und wertbeständige Sachwertanlage beschrieben.

• Außerdem unterblieb in den allermeisten Fällen ein Hinweis darauf, dass die beratende Bank ein ganz erhebliches Eigeninteresse daran hatte, am Vertrieb der Fondsanteile an die Anleger Provisionen zu verdienen. Keiner der von uns vertretenen Anleger wurde darüber informiert, dass und in welcher Höhe die ihn beratende Bank Provisionen erhält. Nach der Kickback-Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wäre die Bank hierzu verpflichtet gewesen und muss, allein schon wenn sie diese Pflichten verletzt, ihrem Kunden Schadenersatz zahlen.

Angesichts der beobachteten Häufung von Beratungsfehlern sehen wir für die Anleger des Fonds IVG Euroselect Zwölf 60 London Wall gute Chancen, Schadenersatzansprüche gegen die sie beratenden Banken durchzusetzen.

Wollen Sie wissen, ob Ihnen als Anleger des Fonds IVG Euroselect Zwölf London Wall Schadenersatzansprüche zustehen? Wir stehen Ihnen für eine unverbindliche telefonische Ersteinschätzung Ihrer Situation zur Verfügung. Rufen Sie uns an, wir helfen Ihnen gerne.


Mathias Nittel, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
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