Mathias NIttel
Rechtsanwalt | Fachanwalt für Bank-
und Kapitalmarktrecht

Tel.: 06221-915770

Die Heidelberger Anlegerkanzlei Nittel | Kanzlei für Bank- und Kapitalmarktrecht hat die Vertretung zahlreicher Anleger übernommen, die sich auf Anraten der Commerzbank AG an dem offenen Immobilienfonds Premium Management Immobilien Anlagen (WKN A0ND6C) beteiligt haben. Die Commerzbank hat seit der Auflage des Fonds am 19. Mai 2008 rund 1,7 Mrd. € Anlegergelder eingeworben.


Für die Durchsetzung der Schadenersatzansprüche sehen wir gute Chancen. Die gegen die Commerzbank erhobenen Vorwürfe basieren in der Regel auf typischen, mehr oder weniger in allen Fällen identischen Fehlern bei der Beratung im Vorfeld der Investition in offene Immobilienfonds.

So gab keiner unserer Mandanten an, in der Beratung darüber informiert worden zu sein, dass es zu einer Aussetzung der Rücknahme der Anteile von bis zu 2 Jahren kommen könne und dass in dieser Zeit keine regelmäßigen Entnahmen, beispielsweise zur Aufbesserung der Altersrente möglich sind.

Keiner unserer Mandanten wurde nach seiner Schilderung von seinem Commerzbank-Berater darauf hingewiesen, wie lange die Aussetzung der Rücknahme andauern könne und welche Folgen es hätte, wenn die jeweilige Fondsgesellschaft nach 2 Jahren den Fonds abwickeln müsste. So wurden den Anlegern möglicher Weise aus Unkenntnis der jeweiligen Berater die bei offenen Immobilienfonds gegebenen Verlustrisiken verschwiegen. Stattdessen schildern alle unsere Mandanten, dass ihnen gegenüber die vermeintliche Sicherheit des Fonds herausgestellt und ihnen eine risikofreie Anlage suggeriert wurde.

Keinem unserer Mandanten war bekannt, dass der Fonds KanAm US-Grundinvest, in den die Fondsgesellschaft Premium Management Immobilien Anlage investiert hat, bereits Anfang 2006 für knapp drei Monate die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt hatte. In unseren Augen ein Beratungsfehler.

Einigen unserer Mandanten wurde noch nach dem 26. Oktober 2008 beziehungsweise 27. Oktober 2008 von der Commerzbank zur Investition in den Fonds geraten. Ein Hinweis darauf, dass zwei Zielinvestments, in die der Dachfonds investiert, nämlich die offenen Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value und KanAm US-Grundinvest die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt hatten, ist in keinem der uns bekannten Fälle erteilt worden.

Außerdem wusste keiner unserer Mandanten, dass die Commerzbank das Agio sowie Teile der laufenden Verwaltungsvergütung als Vertriebsprovision erhält und so ein ganz erhebliches wirtschaftliches Eigeninteresse hinter ihrer Anlageempfehlung stand. Ein klarer Verstoß gegen die Kickback-Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

All diese Punkte begründen einzeln und gemeinsam eine Verletzung von Aufklärungs- oder Beratungspflichten durch die Commerzbank. Wir sind daher beauftragt, für unsere Mandanten als Schadenersatz die Rückzahlung der geleisteten Einlage nebst Agio zu fordern und eine angemessene Verzinsung als entgangenen Gewinn. Im Gegenzug erhält die Commerzbank die Fondsanteile.

Verjährung droht

Schadenersatzansprüche wegen nicht vorsätzlicher Falschberatung im Zusammenhang mit dem Erwerb von derartigen Fondsanteilen und Wertpapieren verjähren, wenn der Erwerb bis zum 4. August 2009 erfolgte, mit einer Frist von drei Jahren ab Kaufdatum. Das bedeutet, dass für eine Vielzahl von Anlegern, denen durch die Commerzbank beginnend im Mai 2008 zur Anlage in den Premium Management Immobilien Anlage geraten wurde, Schadenersatzansprüche in wenigen Wochen verjähren. Hier ist dringend ein Fachanwalt zu konsultieren.

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Mathias Nittel
Rechtsanwalt | Fachanwalt für Bank-
und Kapitalmarktrecht

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Der für Gesellschaftsrecht zuständige II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden (BGH 22.3.2011, II ZR 224/08 u.a.), dass der Insolvenzverwalter eines insolventen Immobilienfonds in der Form einer Kommanditgesellschaft von Anlegern des Fonds aus abgetretenem Recht der Treuhandkommanditistin Rückzahlung von Ausschüttungen verlangen kann, soweit dadurch die Einlagen der Anleger zurückgewährt wurden.

Entschieden wurde dies für Anleger, die sich über eine Treuhandkommanditistin an den Falk-Fonds Nr. 68 und Q 1 beteiligt hatten. Sie hatten jährliche Ausschüttungen von ca. 5 % der über die Treuhänderin geleisteten Einlagen erhalten. Der Insolvenzverwalter hat die Anleger auf Rückzahlung der Ausschüttungen verklagt, weil es sich bei den Ausschüttungen nicht um Gewinne der Fonds gehandelt hatte.

Bei den den Falk-Fonds Q 1 betreffenden Verfahren hat der Bundesgerichtshof dem Insolvenzverwalter jeweils einen Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher Ausschüttungen zuerkannt. Der Fonds hatte von Anfang an Verluste erwirtschaftet, so dass durch die Ausschüttungen die über die Treuhandkommanditistin gezahlten Einlagen der Anleger wieder zurückgezahlt wurden und dadurch die Haftung der Treuhandkommanditistin und dieser gegenüber auch die Haftung der Anleger für Verbindlichkeiten des Fonds gegenüber Gläubigern der Gesellschaft wieder aufgelebt ist. Der Falk-Fonds Nr. 68 hat dagegen in den ersten Jahren Gewinne erwirtschaftet, so dass die Ausschüttungen nicht vollständig zurückbezahlt werden müssen.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Ansicht der Anleger, wonach die gesetzliche Haftung des Kommanditisten für Schulden der Gesellschaft in Höhe seiner Einlage unmittelbar nur die Treuhänderin trifft. Diese kann aus dem Treuhandvertrag jedoch verlangen, dass die Anleger sie von ihrer Haftung freistellen. Diese Freistellungsansprüche hatte die Treuhänderin an den Insolvenzverwalter abgetretenen. Infolgedessen seien die Anleger diesem zur Zahlung in Höhe der Ausschüttungen verpflichtet, soweit diese zur Rückgewähr der Kommanditeinlagen geführt hätten.

Die Abtretung sei, so der BGH, zulässig. Sie verstoße weder gegen ein gesetzliches noch gegen ein vertragliches Abtretungsverbot.

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